주택정책 틀과 규제는 시장 변화에 맞게 변해야

[권주안기자] 주택시장은 글로벌 금융위기 이후 침체를 벗어나지 못하고 있다. 2014년 들어 정부의 다양한 규제 완화로 시장 심리가 되살아날 수 있었으나 최근 주요 통계는 침체 악화 신호를 보내고 있다.

연초 매매가격은 안정세 유지, 전세가격은 상승세 둔화, 미분양은 지속적으로 감소하고 있어 분양시장에 적체된 위험은 많이 사라졌고, 이러한 분위기가 지속될 것으로 예상되기도 했다.

주택산업연구원이 발표하고 있는 HBSI 지수 변화를 보면 침체로 회귀하는 모습을 볼 수 있다. 5월 분양실적전망지수는 전월대비 12.6p 하락, 분양계획전망지수는 14.9p 하락하였다.

신규분양시장에 대한 기대감이 급격하게 위축되고 있다. 재개발 및 재건축지수도 13~14p 하락하여 주택시장은 바닥을 알 수 없는 침체의 심연으로 가라앉고 있다.

임대소득과세 강화는 심리적으로 임대사업으로 야기될 수 있는 투자수요 확대를 저해한 것으로 보인다.

물론 과세 자체가 없던 것이 아니라는 점에서 부정적 반응을 예상하지 않았으나 시장 심리는 민감하게 반응하여 시장 침체가 심화되는 양상으로 발전하였다.
물론 신규분양시장과 주택거래에 마이너스 영향을 주고 있다. 더욱이 세월호 이후 내수 위축이 가시화되고 있어 주택시장 침체는 장기화될 조짐도 있어 극복 방안 마련이 절실한 실정이다.

주택 정책 관련 발상 전환 필요

정부가 그간 추진해온 실수요 중심의 시장 운영이 한계를 보이고 있는 것으로 해석된다. 실수요는 적고 실현 가능성이 낮아 주택시장 회복에 제한적일 수밖에 없어 투자수요나 임대사업수요를 통해 침체를 벗어나는 전략이 필요한 셈이다.

주택공급이 꾸준히 증가하는 추세에서 만약 수요가 위축되거나 혹 장기화로 된다면, 공급 과잉은 피할 수 없을 것이다.

따라서 투자수요 증진을 통한 시장 침체 극복이 고려되어야 할 것이다. 물론 과거 대량공급시대에 필요했던 각종 공급 제도도 폭 넓은 개선작업이 요구된다.

우선 임대소득과제 방식 재검토를 통해 단기 침체 전환 원인을 제거하는 것이 필요하다. 이를 위해선 주택보유수에 관계없이 임대소득 금액에 따라 분리과세하는 쪽으로 전환하는 것이 필요하다. 2주택자에 대한 과세가 저항이 많다면 과감하게 폐지하는 것이 필요하다.

지금 시장은 내성이 약해서 작은 충격에도 쉽게 허물어지는 상황으로 판단되며, 가능한 충격을 적게 주어 체질 강화 이후 정상적 운영방식을 적용하는 것이 전략적으로 맞는 그림으로 판단된다.

더욱이 위축된 실수요는 시장 회복을 다지기에 역부족이라는 점에서 임대사업자 확대를 통한 수요 진작이 필요할 것으로 생각된다.

이와 함께 임대사업자 등록 유도를 위한 다양한 방안 마련도 고민되어야 할 내용이다. 전월세 상승을 제한하면서 임대사업을 유도하긴 어려울 것이다. 등록제도가 전월세 수입을 감소시키는 결과를 가져다준다면 임대사업 활성화를 기대하기 어려울 것이다.

물론 투자수요 역시 사라지고 시장의 침체 극복은 더욱 더 먼 나라 얘기가 될 것이다. 주택수요를 살리고 전월세시장에 대한 공급 물량을 증가시킬 수 있다면 시장 침체 극복과 전월세가격 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있지 않을까?

청약제도 보완이 장기적으로 전제된다면, 민간건설주택에 대한 주택공급 규제를 폐지하는 것도 고려할만하다. 가능하다면 공급방식 개선을 위한 정부의 로드맵 발표를 통해 민간부문의 자유로운 공급 기반을 구축하도록 하는 긍정적인 신호를 시장에 보내는 것이 필요하다.

세부적인 대안으로 민간부문 분양물량에 대한 전매제한을 없애고, 가점제 적용 비율을 완화하는 것(40%에서 하향 조정)도 바람직하다.

공급체계의 변화를 위해 중장기적으론 청약통장의 성격을 바꾸는 것도 필요하다. 현재 유주택자에 대한 분양공급이 가능한 상황에서 조금 더 자율화로 방향을 잡는 것이 패러다임 변화에 순응하는 정책이 될 것이고, 시장 안정성도 담보될 것으로 기대된다.

수요 진작, 주택시장 관리와 정책 비전

지속된 주택시장 침체는 주택가격 안정이라는 긍정적인 결과를 가져다주었다. 전세가격이 급등하고 거래가 실종되는 부작용은 피할 수 없었으나 그래도 매매가격은 상당히 안정된 모습니다.

전세가 상승은 지속되고 주거비 부담은 커져 구매수요 전환이 가능할 수 있으나 매매가 상승 기대감이 사라진 지금 구입수요를 기대하기 어려운 상황이 되어 버렸다.

물론 현 시장 상황은 부분적으로 정상적인 귀결일 수 있다. 시장도 정부도 아직 새로운 정상화 분위기를 맞을 준비가 되지 않았다는데 있다.

수요 위축이 공급 과잉으로 확산될 수 있다면, 무주택 실수요자로 한정한 주택정책 초점을 교체수요 혹은 임대사업자 등 다양한 동기의 수요로 확대하는 것이 필요하다.

이제 겨우 공급 과잉에서 벗어났는데 다시 미분양 위험이 시장에 확산된다면 어쩌면 현 침체 상황이 길어질 수 있다.

세월호 사건 이후 내수 위축으로 어려워지고 있는 경제여건을 더 악화시켜 어두운 불황의 악순환으로 밀어 넣어서는 안 될 것이다. 주택시장이 가기로 예정된 패러다임 궤도로 돌아가도록 유도하는 것이 필요하다.

주택시장 침체가 장기화되는 것을 막기 위해선 발상의 전환이 요구된다. 해묵은 가격 논쟁이나 정치적 입장을 내세울 상황이 아니다.

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