[박승국기자] 경제학의 시조인 아담 스미스를 비롯한 많은 경제학자들이 제시하는 조세원칙 중에는 공평의 원칙과 효율의 원칙이 있다.
공평의 원칙이란 특권을 인정하지 않고 한 나라의 국민이라면 누구나 능력에 따라 세금을 부담해야 한다는 의미이며, 효율의 원칙이란 정부가 효율적으로 세금을 과세해야 하며 납세자들로부터 불만을 최소화해야 한다는 것이다.
정부가 지난 2월 26일 발표한 임대차 시장 선진화 방안으로 시장은 소용돌이쳤다. 임대차 시장에서 임대인의 전·월세 수입에 대한 과세가 문제가 되었다. 정부는 공평의 원칙은 지켰는지 몰라도 최소한 효율의 원칙은 지키지 못한 것이다.
주택을 매입하거나 분양을 받은 사람은 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 그러나 상가나 빌딩 등 일반 부동산과 달리 주택의 경우 면세사업자(부가세가 없다는 의미)이기 때문에 사업자등록 의무 대상자가 아니다.
따라서 대부분의 주택임대사업자들은 사업자등록을 하지 않아 해당 관청에서는 임대사업자의 소득을 파악하기가 쉽지 않았으며 과세를 할 경우 주택임대시장에 미칠 영향 때문에 적극적으로 과세를 하지 못했던 것이다.
세금, 임차인에게 전가될 수도
주택임대사업자를 낸 경우에도 주택임대사업자를 내지 않은 사람은 소득세를 신고하지 않는데 소득세를 정직하게 신고할 필요를 느끼지 못할 것이고, 고소득자의 경우에는 합산 소득으로 인한높은 세율의 과세를 원치 않을 것이다.
또한 국민연금이나 건강보험료 등의 준조세 성격의 납입금 때문에 임대소득 노출을 꺼리는 것도 사실이다. 주택임대사업자를 꿈꾸던 사람들은 주택을 매입해야 하는지 결정을 미루고 있고, 주택임대사업자들은 사업자등록을 하는 것이 자신들에게 더 유리한 것인지 고민에 빠져있다.
주택임대소득에 대해 과세가 될 경우 결국 그 세금은 임차인들에게 전가되어 월세가 상승할 것이라고 우려하는 시각도 많다.
월세를 내지 못해 압박을 받는 세입자 중에는 역으로 이런 현실을 이용하는 경우도 있다. 임대인이 임대사업자를 내지 않았거나 소득세를 제대로 내지 않은 경우 타깃이 되기도 한다.
주로 밀린 월세를 공제해 주거나 합의금(?)을 주고 마무리하는 경우도 있지만 임대인이 세입자에게 끌려 다니는 경우도 있다. 합의에 이르지 못하거나 협상을 하지 않을 경우 세무당국에 신고를 하는 경우도 더러 있다.
불법 건축물 피해 볼 수 있어
소득이 있음에도 소득신고를 제대로 하지 않은 임대인을 두둔할 생각은 없지만, 월세를 내지 못한 세입자가 오히려 큰 소리치면서 임대인의 약점을 무리로 사용한다는 사실이 씁쓸하다.
2000년을 전후하여 신축을 한 다세대, 다가구주택 중에는 ‘쪼개기’를 하여 가구수를 늘린 경우가 종종 있다. 일부 층은 근린생활시설로 허가로 받았다가 준공 후 주택으로 개조를 한 곳도 있다.
세입자가 본인이 살고 있는 집이 불법 건축물이라는 점을 인지하고 이를 이용하여 임대인을 협박하거나 월세를 내지 않는 경우, 임대인 입장에서는 대항이 어렵다. 적게는 수천만원, 많게는 수억원을 들여 공사를 다시 하는 경우도 있다.
임대인이 이런 피해를 당하지 않으려면 제대로 소득세를 신고하고 불법 건축물은 원상 복구하여야 한다.
그러나 소득세를 제대로 신고하지 않은 임대인이나 불법 건축물을 소유한 임대인의 책임이 과중하다 하더라도 월세를 내지 못해 임대인이나 관리인으로부터 압박을 벗어나는 수단으로 세입자가 악용하는 것은 분명 문제가 있다.
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