거품 확 뺀 알짜 미분양 수두룩

조인스랜드

입력

업데이트

[박일한기자]

서울ㆍ수도권은 전국에서 미분양 아파트가 가장 많이 몰려 있는 곳이다. 주택시장이 활황기였던 2006년~2007년 이 지역 주택 시세가 급등해 건설사들은 너도나도 고가 아파트를 지었다.

한꺼번에 집중적으로 공급된 주택은 미분양이라는 부메랑으로 돌아왔다. 2008년 이후 시장이 침체되면서 기존 주택 시세는 떨어졌고 분양가가 상대적으로 비싸지면서 수요가 크게 위축됐다.

활황기 인기를 끌었던 고가의 중대형 주택은 수요를 찾지 못하는 ‘천덕꾸러기’가 됐다. 다 지었는데도 팔리지 않은 ‘준공후 미분양’은 주택건설업체를 부도위기에 빠뜨린 가장 큰 위협으로 인식된다.

서울ㆍ수도권 미분양은 어느 지역에 얼마나 쌓여있고 건설사들이 미분양을 팔기 위해 어떤 노력을 하고 있는지, 향후 전망은 어떤지 등을 4회에 걸쳐 리포트 형식으로 소개한다.용인과 수원 등 수도권 남부권은 미분양이 서울ㆍ수도권 통틀어 가장 많은 대표 지역으로 꼽힌다. 용인의 경우 수도권에서도 미분양이 가장 많이 쌓인 곳으로 통한다. 특히 수요가 한정된 중대형과 분양시장의 ‘악성’으로 꼽히는 준공후 미분양이 많아 건설사들이 골치를 앓고 있다.

▶

시장상황: 어느 곳에 얼마나 있나

-미분양 상황은 건설사가 분양률을 고려해 공개하지 않는 경우가 대부분.

-건설사가 지자체에 미분양을 신고하도록 하고 있으나 의무사항이 아니라 건설사가 정부 지원 등을 기대하고 자발적으로 신고하는 것 외에는 전체적인 규모 파악 불가.

-경기도 도시주택정책과 관계자 “통계에 잡히지 않는 미분양이 많지만 지역별 대략적인 분위기 짐작 가능. 최근 수도권 남부 분양가 할인 등 미분양 대책에 적극 나서면서 올 들어 조금씩 줄어들고 있는 추세임. 경기도에 신고된 미분양은 올 1월 8918가구에서 8378가구로 6%(549가구) 감소”

(1)

용인

-서울ㆍ수도권에서 미분양이 가장 많은 곳은 용인으로 경기도 미분양 신고자료(7월) 기준 5643가구(수지구 2762가구, 기흥구 1431가구, 처인구 1450가구)임.

-용인구에선 수지구 성복동 성복자이12차, 성복힐스테이트1ㆍ2ㆍ3차에 준공 후 미분양 많아(성복자이 1502가구 가운데 862가구, 성복힐스테이트 2157가구 가운데 1010가구가 준공후 미분양)

-용인에선 그 밖에 신봉동 동일 하이빌, 기흥구 중동 신동백 롯데캐슬, 중동 서해그랑블, 처인구 KCC스위첸, 행정타운 두산위브 등에 수백가구의 미분양이 몰려 있음.

(2)

수원

-수도권 남부에서 용인 다음으로 미분양이 많은 곳은 수원으로 1123가구 규모.

-수원 이목동 장안STX칸은 전체 947가구 중 347가구가 미분양.

-같은 지역 장안힐스테이트도 전체 927가구 가운데 306가구가 준공후 미분양.

-그밖에 권선구 현대힐스테이트에도 300가구 이상 미분양이 남아 있음.

(3)

수도권 남부 그외 지역

-평택시에는 장안동 하늘채에만 미분양 619가구로 전체적으로 905가구 규모 미분양.

-그밖에 화성(774가구), 시흥(540가구), 의왕(502가구), 이천(461가구), 오산(154가구), 성남(59가구) 등의 아파트 단지에 미분양 물량이 있음.

▶

미분양 특징

-중대형이 대부분. 경기도 미분양(2만2034가구) 가운데 61%인 1만3500가구가 전용면적 85㎡ 초과.

-이중 수도권 남부에 특히 중대형이 많음. 예를들어 대표적 미분양 지역인 용인 성복동 미분양은 모두 중대형(성복힐스테이트1,2,3차’는 전용면적 119~222㎡, 성복자이1,2차는 114~214㎡).

-미분양중 절반 이상은 이미 준공한 ‘준공 후 미분양’. 용인 지역 준공후 미분양은 전체 미분양(5643가구)의 54%인 3096가구 차지. 수원의 경우도 준공후 미분양이 752가구로 전체(1123가구)의 67% 해당. cf: 경기도 전체 기준 준공후 미분양은 8373가구로 전체(2만2378가구)의 37% 차지.

-국민은행 박원갑 수석부동산팀장 “수도권 미분양의 가장 큰 약점이 중대형이란 점. 중대형이 많기 때문에 미분양 해소가 당분간 쉽지 않을 가능성이 크다”

▲ 수도권 남부권에서 미분양이 가장 많은 곳은 용인시다. 사진은 용인시 수지 일대 준공 후 미분양 단지.

▶

수도권 남부권 주택시장 동향

-미분양 영향으로 시세 하락 이어져. 국민은행에 따르면 용인시 주택값 올들어 8월까지 2.5% 하락. 미분양 많은 수지구에서 4.1% 떨어져 내림세 주도.

-과천(-5.4%), 성남(-2.8%), 수원(-0.8%), 화성(-1.1%) 등 대부분 수도권 남부지역 하락세인 가운데 대규모 산업단지 개발 등 호재 있는 평택(1.9%), 이천(1.1%) 등은 중소형 중심으로 소폭 상승.

-준공후 미분양이 많은 지역에는 건설사가 팔고 있는 미분양과 시세가 더 떨어질 것으로 예상한 기존 계약자가 손절매를 위해 내놓은 물량까지 더해져 매물 풍부.

-예컨대 용인시 수지구 성복동 중개업소엔 현재 성복힐스테이트2차 167㎡형이 6억3000만~6억4000만원에 나와 있고, 건설사가 는 같은 아파트 미분양을 8억~9억원에 분양중. 현지 중개업소 관계자 “얼핏 개인이 내놓은 급매물이 싸서 인기가 있을 것 같지만 꼭 그런 것만도 아니다. 건설사가 내놓은 물량은 계약금 10~20%만 내면 2년 정도 추가 자금 부담 없이 살 수 있는 등 자금 부담이 작다. 이자 지원, 안심리턴제 등 사실상 수억원 수준의 분양가 할인 효과에 해당하는 다양한 조건을 내걸고 있어 비교해 보고 고르는 게 좋다”

▶

건설사 동향: 분양가 할인 등 경쟁적인 판촉 행사

-건설사들은 미분양을 팔기 위해 다양한 대책을 내놓고 있고 일부 단지에서는 효과를 보고 있음.
-GS건설 용인시 구성동 구성자이3차 아파트 146㎡형 최대 2억원 할인 분양해 성과. 최근 분양당시 3.3㎡당 1357만원이던 분양가를 1000만원으로 낮춰. 모든 계약자를 상대로 경품으로 고급 승용차 제공. 전체 309 중 절반이상 미분양이었으나 최근 판매 늘어. 분양소장 “분양가 할인을 한 이후 수십채 미분양이 팔려 현재 10채도 안남았다.”
-죽전 한화 꿈에그린도 최대 1억원까지 분양가 할인. 101㎡과 180㎡형 크기 중대형 379가구로 이뤄진 이 아파트는 가구당 15%이상 할인해 팔고 있음. 초기 모두 계약됐지만 계약자가 원하면 계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 계약금 안심보장제를 실시해 계약 해지 일부 가구에 적용.
-시행사인 일레븐건설은 성복자이1ㆍ2차, 성복힐스테이트1ㆍ2ㆍ3차 미분양 판매를 위해 현재 시행하고 있는 중도금 이자 지원 등 조건 외에 가을 성수기를 맞아 추가 혜택 검토중임.
-용인 신동백 롯데캐슬 계약금 5%로 조정. 중도금 대출 이자후불제 적용.

-STX건설 경기 수원 이목동 장안STX칸, 최고 5000만원 프리미엄(웃돈) 보장제

-대부분 건설사들이 계약금을 낮추고 중도금 무이자 혹은 후불제, 발코니, 새시 시공 지원 등 각종 지원책은 물론 직접적인 분양가 할인을 하는 곳도 늘어나는 추세임.

-건설사 관계자 "분양가 할인 등 각종 미분양 혜택은 기존 계약자를 고려해 공개적으로 하지 못하는 경우가 많기 때문에 일단 방문해서 상담하는 게 중요하고, 다른 곳과 비교해 봐야 조금이라도 더 혜택을 받을 수 있다"

▶

시장 전망: “기대감 다시 살아나, 관심있게 지켜볼만”

-최근 수도권 남부지역 분양시장도 조금씩 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있음.

-올해 용인~서울간 고속도로에 이어 신분당선, 분당선 연장 개통 등으로 이 지역 최대 단점이었던 교통이 좋아지면서 강남이나 분당지역 문의가 늘어나고 있음.

-평택, 수원 등지에 삼성전자 등이 대규모 산업단지를 조성하고 있어 새로운 수요가 생기는 중.

-최근 동탄2신도시 동시분양이 큰 성공을 거둔 이후 기대감이 더 커졌음.

-신동백롯데캐슬 김연욱 소장 “동탄신도시 청약자가 대거 몰린 이후 실수요자들이 이곳까지 전화를 해와 분양가 등 동향을 묻기도 한다. 분양시장이 조금씩 회복될 것이란 기대감이 생기고 있다”

-신한은행 이남수 부동산팀장 “무리한 대출을 피하고 투자목적이 아닌 실수요 차원에서 접근해야. 지금은 수요자 중심으로 시장이 형성돼 있어 건설사와 계약조건을 어떻게 협상하는지가 중요. 미분양 계약을 하더라도 주변 시세 동향, 미분양이 얼마나 많은 지, 향후 가격 전망 등을 따져야”