강남대로변 빌딩 주인 매물 거둬들이는 까닭

대지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있을 경우 용적률을 계산하는 방식이 8월부터 바뀐다. 용적률이 바뀌면 땅값도 영향을 받는다. 특히 서울 강남 대로변의 빌딩은 희비가 엇갈릴 전망이다.

　국토해양부는 국토계획법 개정안이 공포돼 오는 8월 2일부터 시행된다고 5일 밝혔다. 개정된 내용 중에는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역으로 나뉠 때 용적률·건폐율을 산정하는 방식을 바꾸는 내용이 포함돼 있다. 지금은 용도지역이 다른 땅의 면적이 330㎡(노선상업지역은 660㎡) 이하일 경우 전체 대지의 용적률은 가장 넓은 부분이 속한 용도지역의 기준을 따라간다. 이를 각각의 용도지역의 건폐율·용적률을 가중 평균해 산출하는 방식으로 바꾸는 게 핵심이다.

　예컨대 노선상업지역에 있는 1320㎡의 대지가 3종 일반주거지역 650㎡, 일반상업지역 670㎡로 나뉘어 있다면 지금은 전체 필지가 일반상업지역(용적률 800%)의 건축 기준을 적용받는다. 이 경우 연면적 1만560㎡짜리 건물을 지을 수 있다. 하지만 앞으로는 650㎡에는 3종 일반주거지의 용적률(250%)을, 670㎡에선 일반상업지의 용적률(800%)을 받아 이를 가중 평균한 529%가 최종 용적률이 된다. 이에 따라 건축 가능한 연면적도 6983㎡로 줄어든다.

　반대로 3종 일반주거지역 670㎡, 일반상업지역 650㎡로 나뉜 대지의 경우 개정법이 시행되면 기존보다 높은 용적률을 받을 수 있다. 상업지역 비중이 컸던 대지의 용적률은 기존보다 줄고, 주거지역 비중이 컸던 대지의 용적률은 늘어나는 것이다. 법 개정은 편법적인 토지 분할을 막기 위한 것이다. 국토부 관계자는 “높은 용적률을 받기 위해 용적률이 낮은 용도지역에 속한 부지를 과도하게 분할해 면적을 줄이는 사례가 있었다”고 말했다.

　개정법은 특히 대로변의 중소형 건물 용적률 산정에 영향을 줄 것으로 보인다. 현재 서울 강남 도산대로 등 대부분 간선도로 주변은 폭 12m를 기준으로 상업지역(노선상업지역)으로 지정돼 있어 상당수 대로변 건물이 상업지역과 주거지역에 걸쳐 있다. 국토부 관계자는 “강남 지역 대로변 건물의 경우 상업지역보다 주거지역에 걸친 면적이 상대적으로 넓은 경우가 많은 것으로 알고 있다”고 말했다. 법 시행 전 지자체에 신축 허가(또는 신고)를 내면 현재의 용적률대로 건물을 새로 지을 수 있다.

　국토계획법 개정안은 또 도시계획 수립단계부터 기후 변화에 따른 재해를 예방할 수 있는 방안을 강구하도록 하고, 대규모 공익사업이 신속하게 추진될 수 있도록 인허가 등을 의제받기 위해 필요한 관계 행정기관과의 협의기간을 20일로 명시했다.

용적률

대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 연면적은 지하 부분을 제외한 지상 부분 건축물을 뜻한다. 2층 이상 건축물의 경우 각 층의 바닥 면적의 합계로 따진다. 건축법에서 정한 기준범위에서 각 지방자치단체가 조례로 세부기준을 정한다. 이에 비해 건폐율은 대지면적에 대한 건물바닥 면적(건축면적)의 비율이다. 용적률과 건폐율은 보통 대지에 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지를 제시하는 건축 기준이다.