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강남 재건축 잔치 끝났나

조인스랜드

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[함종선기자] 서울 강남권의 주요 재건축 대상단지인 개포주공. 지난 3월24일 개포지구 지구단위계획 승인이란 대형 호재가 나왔지만 아파트값은 승인 직후 일주일간 반짝 상승하는데 그쳤다.

주택형별로 3000만~5000만원씩 가격이 올랐다가 이달 들어서는 오른 가격에서 1000만~2000만원 값을 내린 매물이 나온다.

시장은 냉정하다. 10년간 준비해온 재건축 사업을 본격화 할 수 있는 호재가 나왔는데도 시장이 시큰둥한 반응을 보이는 이유는 분명히 있다. 물론 복합적이다.

소형ㆍ임대 증가한데다 수익성 불투명하기 때문

우선 지금 개포주공을 매입해서 은행 이자 이상의 수익을 올릴 수 있을 지가 불투명하다. 최근 개포주공3단지 재건축추진위원회가 주택형별 추가분담금을 추산,조합원들에게 공개한 자료를 보자.

중형 아파트인 102㎡형(이하 공급면적)에 들어가려면 10억4100만원을 투자해야 한다. 기존 42㎡형을 9억원에 매입할 경우 1억4100만원의 추가부담금을 내야 하는 것이다.

인근의 인기 아파트인 도곡동 도곡렉슬 109㎡형의 최근 6개월간 최저 실거래가가 10억9500만원인 점을 감안할 때 단순 비교만으로도 가격 메리트가 없는 셈이다. 게다가 개포주공의 경우 빨라야 입주가 2016년이기 때문에 그 기간 동안의 기회비용 등을 생각할 때 현 시세에 아파트를 매입하는 것은 오히려 손해라는 분석도 있다.

재건축 초과이익 부담금도 복병

재건축 초과이익 부담금도 복병이다. 이 제도는 재건축을 통해 일정 수준 이상의 이익이 발생하면 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 것으로 지난 2006년 9월 25일 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)’이 시행되면서 도입됐다.

개포지구 중 사업성이 좋은 단지의 초과이익부담금 규모는 가구당 최대 2억원에 이를 것으로 추산된다. 준공이 예상되는 2016년의 일반분양을 포함한 단지의 총 가치에서 10년 전인 2006년 단지의 총가격을 빼고 여기에 자연증가분과 공사비 등을 반영해 추산한 결과다.

이 부담금까지 고려하면 현 수준에서 집값이 크게 떨어지지 않는 한 개포 주공 아파트를 살 이유가 없는 것이다.

소형ㆍ임대 아파트가 애초 계획보다 많이 늘어난 것도 ‘명품 단지’로서의 개포 주공의 가치를 떨어뜨리는 요인이라는 분석도 나온다.

개포지구단위계획 재정비안에 따르면 개포지구로 묶여있는 개포ㆍ도곡ㆍ일원동 일대 32개 아파트 단지 2만8704가구는 재건축을 거쳐 5만1135가구로 1만2000여가구로 늘어나게 된다.

소형주택과 임대주택 공급량을 늘려 60㎡ 이하 소형주택은 종전 계획상 8229가구에서 8814가구로, 이 중 임대주택은 4080가구에서 4665가구로 각각 늘어난다. 가구 내 일정공간을 독립공간으로 만들어 임대할 수 있도록 한 부분임대주택도 6857가구 공급된다. 개포주공 3단지의 경우 중소형 위주로 지어지고 138㎡형 이상은 전체의 13%인 170가구에 불과하다. 중소형과 임대주택이 많으면 해당 단지 미래가치에는 불리한 게 현실이다.

이는 서울시의 주택정책이 시프트(장기전세주택) 공급을 늘려 전ㆍ월세난을 최대한 완화하는 쪽으로 바뀌었기 때문이다.

개포주공 아파트 매매시장의 현 흐름은 강남권의 다른 재건축 대상 단지에도 영향을 미칠 전망이다. 특히 강남권 재건축 대상 단지에 소형ㆍ임대를 최대한 많이 넣겠다는 서울시의 방침은 새로운 악재다.

익명을 요구한 재정비컨설팅업체 관계자는 “기존 아파트값이 크게 뛰지 않는 한 강남권 재건축 대상 아파트값이 더 이상 오르기는 어려운 상황“이라며 ”일부에서는 강남 재건축의 잔치는 끝났다는 말도 나온다”고 전했다.

실제 송파구 잠실 주공5단지 등 주요 재건축 대상 단지의 아파트값은 최근 들어 약세가 두드러진다. 잠실주공 5단지 112㎡형의 경우 최근 2달새 1억원 가량 가격이 내렸고, 서초구 반포주공 1단지도 최근 들어 매수세가 끊기다시피했다는 게 일선 공인중개사들의 얘기다.