[2010 전문변호사를 만나다] 다양한 부동산 소송 포괄하는 조현욱 전문변호사

정당한 권리와 합리적인 보상 … 적극적인 참여의식이 중요! 어려워 말고 전문가에게 도움 요청할 수 있는 용기도 필요 부동산 분쟁 중 국책에 의한 토지보상이나 재개발 관련 소송에서 국민으로서의 이익을 보장받기 위한 행동은 자못 조금이라도 더 이익을 챙기려는 이기심으로 비춰질 수 있다. 토지개발은 국가발전을 위해서는 필수불가결의 요소이지만 국책에 의한 토지수용에 대한 보상 또는 재개발로 인한 주거권 확보 등 부동산과 관련된 정당한 권리행사에 대해 정확히 알기는 쉽지 않다. 인천에서 민사ㆍ형사ㆍ행정ㆍ가사 외에도 토지보상 사건과 재개발 관련사건, 임대차분쟁, 토지 소유권 분쟁 등 다양한 부동산 소송을 다뤄온 조현욱 변호사를 만나 ‘부동산 관련 소송에서의 권리 찾기’에 대해 묻는다. Q.토지보상? 국책에 의한 공익사업에 의해 수용되는 토지에 대한 보상. 손실보상에는 토지와 건축물 외에도 영농ㆍ영업에 관한 보상과 이주자택지 보상, 생활대책 보상, 이주에 관한 보상 등이 주를 이룬다. 내 땅이 토지수용에 포함된다면? 토지수용 대상이 된 경우 간혹 그 사업 자체를 취소시키기 위해 사업시행자나 행정기관을 대상으로 민원을 제기하는 등 필요 이상의 많은 노력을 기울이는 경우가 많다. 허나 법률에 따른 공공사업이나 재개발 사업 등을 원천적으로 취소시키는 것은 실제적으로 거의 불가능하다. 때문에 효과적인 보상을 위해서는 △사업시행자의 업무에 협조할 사항은 협조 △사업시행기관의 실무진과 원만한 관계를 유지 △필요한 정보를 적기에 제공받을 수 있도록 하는 것이 좋다. 이때 본인의 보상리스트의 누락검토도 중요하다. 또 감정평가사를 추천할 수 있는 기회를 적극 활용하는 것이 좋다. 조현욱 변호사는 “특히 현실적인 보상금액을 받기 위해서는 감정평가를 위한 현지조사에 적극협조”하며 “본인에게 유리한 자료를 최대한 수집해 감정평가사에게 제공할 필요도 있다”고 설명한다. 경우에 따라서는 가끔 토지수용에 의해 헐값이라 할 수 있을 정도의 낮은 보상가 책정도 있을 수 있다. 보상액은 기초조사를 할 때 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따른 공시지가에 의거 공인된 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술로 평균한 금액으로 결정하게 된다. 이때 평가 대상이 되는 토지나 건물과 가장 유사한 비교표준지의 공시지가에 시점수정, 개별요인, 기타요인, 면적 등을 모두 곱해 보상액을 책정한다. 조 변호사는 “정당한 보상을 받기 위해서는 주민대책위원회 결성 등 적극적인 참여가 중요하다”며 “사업시행자와 협의를 진행하고 협의가 이루어지지 않을 경우 토지수용위원회의 재결에 따르나 재결에도 불만이 있으면 이의신청을 거쳐 소송으로 보상금 증액을 청구하여야 한다”고 설명한다. 또한 보상절차 진행에 있어 보상리스트를 작성해 주장을 정리하는 등 그에 따른 자료를 철저히 준비할수록 좋다는 점을 강조한다. Q.보상리스트? 기본적인 토지와 건축물은 물론 과수, 입목, 분묘 등의 이전에 의한 보상, 농기구를 포함한 농ㆍ축산 관련 보상, 영업 손실ㆍ주거이전비, 이사비, 이농비, 이어비뿐만 아니라 이주대책, 생활대책 등 각종 수분양권과 생계대책 등 포함됨. 단, 보상금을 노리고 불법으로 형질을 변경한 토지나 용도를 변경한 건물에 대하여는 그 변경 이전의 이용 상태를 기준으로 평가해 보상함. 재개발 세입자 보상? 소유권이전등기 청구소송? 보상 문제는 이 밖에도 재개발지역에서 재개발지역 세입자 보상 문제에 관하여 빈번하게 등장한다. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 및 같은 법 시행규칙에서는 공익사업의 시행으로 이주하게 되는 ‘주거용 건축물 세입자’로서 사업인정고시일 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있다.