개포 주공 43㎡ 보유자, 106㎡ 받으려면 추가부담금 2억~3억5000만원 낼 듯

서울 강남구 개포지구에 43㎡(공급면적) 아파트를 보유한 재건축 조합원이 106㎡(전용 85㎡) 아파트를 받으려면 2억~3억5000만원의 추가부담금을 내야 할 것으로 예상된다. 60㎡ 안팎의 보유자가 더 큰 아파트에 들어가는 데는 5억~6억원이 더 필요하다. 본지가 J&K부동산투자연구소에 맡겨 최근 주민공람에 들어간 개포지구 재건축 밑그림(지구단위계획)을 기준으로 사업성을 분석한 결과다.

◆1만4000여 가구의 고층으로 탈바꿈=이번 지구단위계획은 개포지구(32개 단지 2만8704가구) 전체를 대상으로 한 것이다. 이 중 중·고층 단지들은 아직 연한이 되지 않아 2~3년 뒤에나 재건축할 수 있다.

지구단위계획이 확정되면 주공1~4단지 등 저층 7개 단지(1만2985가구)의 재건축이 본궤도에 오른다. 지구단위계획에 따르면 이들 단지는 재건축을 통해 건축 연면적을 지금보다 1.5~2.5배 키울 수 있다. 용적률(사업부지 대비 지상건축면적 비율)이 현재 68~95%에서 250%로 높아지기 때문이다.

J&K부동산투자연구소가 시뮬레이션 한 결과 평균 50㎡(이하 공급면적)인 주택형이 평균 110㎡로 커지고 층수도 기존 5층에서 최고 35층으로 높아진다. 전체 가구수는 1200여 가구 늘어난 1만4221가구다. 이 중 임대주택이 582가구이고 655가구는 일반분양분이다.

강남구청 주택과 문성재 팀장은 “2005년의 지구단위계획에서는 용적률이 210% 정도밖에 되지 못했으나 지난해 규제 완화로 용적률이 40%포인트 높아져 사업 여건이 더 나아졌다”고 말했다.

◆부담금 많아도 투자성은 확보=J&K부동산투자연구소는 주택형별 재건축 가구수 등을 바탕으로 사업비(3.3㎡당 900만원)와 예상 분양수입(3.3㎡당 3000만~3600만원) 등을 추산한 뒤 추가부담금을 계산했다. 주공1단지 43㎡형 보유자가 106㎡형(전용 85㎡)에 들어가는 데 2억2000만원을 내야 할 것으로 예상됐다. 같은 크기의 4단지 주택을 가진 조합원이 106㎡를 배정받으려면 3억5000만원을 내야 한다. 4단지의 부담금이 많은 것은 기존 용적률이 1단지보다 높아 땅 지분이 적기 때문이다.

대형 주택을 배정받는 데는 부담이 훨씬 커진다. 주공1단지 59㎡형 보유자가 172㎡형에 들어가려면 6억1000만원가량 든다. 2단지 85㎡에서 172㎡로 갈아타는 데는 5억원 정도가 더 필요하다.

이런 부담금은 고덕지구나 은마아파트보다 많은 것이다. 같은 주택형이라도 개포지구의 대지지분이 고덕지구보다 작고 일반분양 물량이 많지 않아서다. 개포지구 단지들의 일반분양분은 전체 건립가구수의 5% 정도지만 고덕지구와 은마아파트는 10% 정도다. 인근 중개업소들은 그럼에도 불구하고 개포지구 재건축 투자성이 괜찮은 것으로 보고 있다. 추가부담금에 현재 시세를 더하더라도 인근 시세보다 싸다는 뜻이다. 예컨대 주공 1단지 43㎡를 구입해 106㎡를 배정받는 데 10억원(시세 7억8000만원+추가부담금 2억2000만원)이 든다. 비슷한 여건의 도곡동 도곡렉슬 같은 주택형의 시세는 11억~12억원이다. 또 1단지 59㎡형을 사서 179㎡에 들어갈 경우 총 20억원이 필요한데 도곡렉슬의 비슷한 크기 시세는 22억원 선이다.

개포동 개포공인 채은희 사장은 “집값은 많이 떨어졌고 용적률은 높아져 투자 기대감이 커지면서 매수 문의가 늘고 있다”고 말했다.

하지만 전문가들은 앞으로의 집값 움직임을 고려해 투자성을 따져야 한다고 말한다. 주변 집값이 계속 떨어지면 입주 후 가치를 높게 평가받을 수 없기 때문이다.

임정옥 기자