지난 1년간 사상 최대의 활황을 누리던 재건축시장이 ▶금리 상승▶정부 규제▶사업 지연의 3중고를 만나 맥을 못 추고 있다.
가격급등의 지렛대였던 금리는 불안 요인으로 변했다. 용적률(대지면적에 대한 총건축면적의 비율) 강화와 기준시가 인상 등 규제는 갈수록 더해진다.
사업추진은 계속 늦춰지고 있다. 저밀도지구(5층 이하 단지)의 경우 지구별로 먼저 사업승인을 받은 단지말고는 언제 착공할지 모른다. 고밀도지구(10~15층 단지)는 조례 개정 때문에 1~3년간 재건축이 중단될 상황에 놓였다.
이에 따라 서울 잠실·반포 등 저밀도지구는 물론 고덕·둔촌 등 저층 단지와 과천·의왕·광명·고양·인천 등 수도권 재건축 단지도 매물이 늘면서 값이 약세로 돌아섰다. 지난 3월까지만 해도 물건이 나오는 대로 사들이던 '묻지마 투자'도 사라졌다.
◇나빠지는 재건축 투자환경=과거의 추이를 보면 금리는 재건축 투자수익률과 거꾸로 갔다. 외환위기 때인 1998년 금리(3년 만기 회사채 수익률)가 연 20% 이상으로 치솟자 가격하락폭이 가장 컸던 상품은 재건축 아파트였다. 반대로 최근 1년간 5~6%대의 저금리가 이어질 때는 재건축 아파트가 상승률 최고를 기록했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "20평형 이하는 실 거주보다 재테크 목적의 구입이 많아 값이 금리 변동에 민감하다"고 말했다.
용적률 규제는 개포·고덕·둔촌·과천 등 저층 단지의 수익성에 타격을 주고 있다. 주민들은 용적률 2백50%를 요구하지만 서울시와 과천시는 1백80~2백%를 고수하고 있다. 또 이들 아파트는 3백가구 이상으로 재건축하기 때문에 지구단위 계획을 세워야 하는데, 지자체와 조합간의 이견으로 계획 수립이 미뤄지고 있다.
10층 이상인 서울 13개 고밀도지구(8만4천여가구)의 재건축도 걸림돌이 많다. 서울시가 이들 지구에 대한 개발계획을 새로 짜기 위해 조례 개정을 추진하면서 사업승인을 내년 이후로 미뤘기 때문이다.
◇차별화에 대비해야=재건축 아파트에 관심이 있다면 ▶매매목적▶투자자금의 성격▶시기 등을 짚어 옥석을 구분해야 한다. 전문가들은 이번 조정국면을 계기로 재건축아파트의 차별화가 뚜렷해질 것으로 관측한다.
㈜하나컨설팅 백준 사장은 "사업승인을 받았거나 일반분양이 임박한 단지는 값이 크게 내리지 않겠지만 실제 추진이 불투명한 데도 소문과 기대감으로 값이 급등한 단지는 가격 거품이 상당 폭 빠질 것"이라고 내다봤다.
㈜텐커뮤니티 정요한 사장은 사업 초기의 재건축 아파트는 피하라고 조언한다. 안전진단의 기준이 까다로워져 재건축 자체가 무산될 수 있기 때문이다. 시공사를 정했더라도 법이 정한 용적률 이상을 제시한 단지는 조심해야 한다.
일반분양을 통해 분양권으로 바뀌는 재건축 단지는 가장 안전한 투자 대상이다.
성종수·서미숙 기자
