재개발 주택지구에 투자할 때 세금기준을 잘 알면 큰 돈을 벌 수 있다.
하지만 재개발 관련 세금기준을 잘 몰라 되레 손해보는 경우도 적지 않다.
재개발 관련 세금을 구체적으로 알아보자. 우선 갖고 있던 헌 주택의 철거로 다른 곳에 집을 사 거주하다 조합원으로서 완공된 재개발 아파트에 입주할 경우 전에 살던 집은 보유기간에 관계없이 양도소득세가 면제된다.
물론 전에 살던 집이나 입주 아파트도 모두 실제 거주조건을 갖춰야 하고 주민등록도 옮겨야 한다.
주의할 것은 기존 집이 철거된 뒤 재개발 공사기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 매입했다가 팔고 다시 제2의 주택을 산 경우엔 세금 면제혜택이 없다는 점이다.
실제 거주하지 않고 사놓기만 해도 마찬가지다.
입주한 재개발 아파트는 어떻게 되나. 기존 집의 보유기간과 철거 후 재개발 공사기간 까지 합쳐 3년이상이면 양도세 면제 대상이 된다.
재개발 공사 기간이 주택 보유기간에 포함되므로 잘 따져봐야 한다. 재개발지구에 헌주택을 구입한 뒤 곧바로 그 집이 철거됐다 하더라도 재개발 공사기간이 3년 이상이면 완공된 재개발 아파트에 입주했다 곧바로 팔아도 그 집에 대해 양도세가 나오지 않는다는 얘기다. 공사 기간이 3년이 안되면 헐린 주택의 보유기간.공사기간.새 아파트 보유기간 등을 합쳐 3년 이상이면 면제 혜택을 받을 수 있다.
집이 철거되고 대지만 소유한 상태에서 그 지분을 팔면 어떻게 될까.1가구 1주택자로서 기존 집의 보유기간이 3년 이상이면 세금이 면제된다.
이 조항은 재건축 조합원에게도 해당된다. 보유기간 기준은 관리처분인가(재건축은 사업계획 승인)전이면 철거일, 그 후면 관리처분 인가일이 된다. 그 조건을 갖추지 않으면 분양권 전매로 인정돼 모두 세금을 내야 한다. 주의할 것은 권리 양도일 현재 무주택자여야 그 혜택을 받을 수 있다는 점이다. 집이 철거됐다고 덜렁 주택을 사면 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다.
분양권을 사 완공된 재개발 아파트에 입주한 경우도 아무런 혜택이 없다.
취득.등록세 면제 조건은 극히 제한적이다. 재개발사업 최초 사업시행인가일 전에 주택.토지.상가 등 부동산을 소유한 사람이 재개발 아파트를 취득한 경우 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해서만 세금이 면제된다.
최영진 전문위원
