[부동산 재테크]임대차보호법 개정안 문답풀이

내년부터 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못할 경우 살던 집을 경매에 부쳐 돈을 받아내기가 한결 쉬워진다.

법무부가 최근 전셋집을 비워주지 않아도 경매신청할 수 있도록 하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 확정, 올 정기국회에 통과시켜 내년부터 시행키로 했기 때문이다.

물론 이번 개정안은 국회 심의과정에서 수정될 수 있지만 큰 변화는 없을 것으로 보인다.

개정안을 문답으로 알아본다.

- 계약기간이 끝났는데도 전세금을 받지 못할 경우 그 집에 살면서 경매신청을 할 수 있나.

"지금까지는 살던 셋집을 일단 비워주고 경매절차를 밟도록 돼 있어 이럴 경우 우선변제권과 대항력이 상실돼 전세금 받기가 힘들었다.

따라서 이번에 이런 문제점을 해소하기 위해 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있는 근거를 개정안에 포함시켰다. "

- 집을 비워주면 대항력과 우선 변제권이 상실되나.

"그렇다.

그래서 이번에 임차권 등기명령제를 만들었다.

일단 전셋집에다 임차권 등기를 해놓으면 다른 곳으로 이사하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. "

- 임차권 등기절차는.

"개정안 시행후 가까운 법원의 민원실을 찾아가면 안내를 받을 수 있다.

신청은 신청서의 양식에 맞춰 신청의 취지와 이유, 임대차 대상 주택에 대해 간략하게 기재하고 확정일자부 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차인 (세입자) 의 거주 사실 확인인서, 건물 중 일부를 주택으로 꾸며 세들어 사는 경우 그 도면 등을 첨부하면 된다.

법원은 제출된 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주 만에 임차권 등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 한다. "

- 집주인이 임차권 등기명령에 대해 불만이 있으면 어떻게 하나.

"법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기 명령의 적정여부를 판단한다. "

- 임차권 등기명령 관련 경비는.

"전세인 경우 몇만원이면 충분하고 월세는 월세금액의 1천분의 2에 해당하는 등록세를 부담해야 한다.

물론 비용은 집주인에게 청구할 수 있다. "

- 집 주인에게 등기명령 신청여부를 알려줘야 하나.

"알리지 않아도 된다.

등기명령이 결정되면 법원에서 통보하고 필요하면 심사과정에서 집주인을 불러 심문을 할 수도 있다. "

- 집에 임차권 등기가 돼 있으면 재산권 행사에 불이익이 생기는가.

"그렇다. 우선 은행에서 대출을 꺼리는 것은 물론 전세를 놓기도 힘들게 된다. 물론 매매는 할 수 있지만 그 집을 산 사람은 전세금을 책임져야 한다. "

- 임차권 등기를 했는데도 집 주인이 전세금을 주지 않을 경우 어떻게 하면 좋은가.

"빨리 전세금 반환청구소송을 제기해 여기서 승소하면 이를 근거로 경매신청해 배당받는 방법을 강구하는게 좋다. "

- 전세들기 전 이미 은행담보가 잡혀있는 경우에도 임차권 등기를 하면 제1순위로 전세금 배당자격이 주어지나.

"아니다. 임차권 등기는 이사를 가더라도 종전에 살던 집의 세입자 자격이 그대로 유지되는 효과만 있어 전세들때 이미 확보된 순위가 그대로 적용된다.

따라서 당초 확정일자를 받아둔 시점이 중요하다.

처음부터 2순위였다면 임차권 등기를 했더라도 2순위가 된다.

만약 종전에 선순위가 아니면서 확정일자도 받아놓지 않은 경우 임차권 등기를 마친 시점부터 대항력과 우선 변제권을 취득하게 된다. "

- 집주인과 세입자간 합의로도 임차권 등기를 할 수 있다는데.

"현재 민법 제621조에 따라 집주인과 세입자가 합의하여 임차권 등기를 할 수 있지만 이용사례가 거의 없었다.

집주인이 이를 꺼리는데다 대항력만 인정될뿐 경매처분시 우선변제권이 없어 활용가치가 적었다.

이런 점을 감안해 이번에 임차권 등기 명령에 의한 임차권 등기와 같이 대항력은 물론 우선변제권도 갖도록 했다. "

- 전세금을 다 받은 경우 임차권 등기는 어떻게 해제하나.

"집 주인이 자발적으로 전세금을 내주는 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 합의 등기말소 관련 서류를 받아 해제하면 된다.

경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권 등기도 말소한다.

그러나 배당금이 모자라 전세금을 모두 반환받지 못한 경우 임차권 등기는 그대로 유지된다. "

- 개정안은 기존 전세 계약분에 대해서도 적용되나.

"그렇다.

그러나 민법상 임차권 등기에 대한 우선변제권은 법 시행후 등기된 것에 대해서만 인정된다. "

- 보증금 반환청구소송 기간은 얼마나 소요되나.

"지금까지는 대개 3~4개월 걸렸으나 앞으로 1~2개월로 단축될 가능성이 많다.

보증금 반환청구소송을 소액사건에 준용토록 해 다른 사건보다 우선적으로 처리하도록 했기 때문이다. "

- 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 있나.

"현재는 2년으로 하는 것을 원칙으로 하고 있지만 앞으로 2년미만도 가능하다.

2년미만으로 정했다 하더라도 세입자가 2년간 살겠다고 하면 임대계약기간은 2년이 된다.

그러나 집 주인은 그런 권리가 없다.

당초 1년으로 한 계약기간을 2년으로 하고 싶어도 세입자가 원하지 않으면 안된다. "

- 계약기간이 끝난후 재계약없이 그대로 산 경우 아무때나 이사할 수 있나.

"세입자의 경우 계약이 만료됐더라도 아무때나 이사하겠다는 통보를 하고 1개월이 지나면 자동적으로 계약이 해지돼 이사가 가능하다.

하지만 집주인은 2년간 세입자를 내보낼 수 없다.

원래 집주인은 계약기간 만료 6개월전부터 1개월전 사이에 재계액 여부를 세입자에게 알려야 하고 세입자는 계약만료 전까지 이사여부를 통보하면 된다.

하지만 이런 통보없이 그대로 살았다면 묵시적으로 계약갱신이 된 것으로 간주되지만 계약기간은 별도로 없다. "

최영진 기자