[절세 가이드]실제거래가·기준시가 따져보고 양도세 신고

자기 소유의 토지와 건물을 팔면 양도세 (讓渡稅) 를 물어야 한다.

양도세가 부과되는 기준은 두가지다.

기준시가의 차이에 따라 정해질 수도 있지만 해당토지나 건물을 사들였던 가격과 판 가격의 차이에 따라 세금이 정해진다.

원칙적으로는 실제 매매차익이 아니라 기준시가의 차이가 과세 기준이 된다.

토지는 공시지가, 건물은 시가표준액의 변화에 따라 세금이 정해지는 것이다.

그러나 예외도 있다.

부동산을 취득할 수 있는 권리를 팔았거나 ▶중개업자가 직접 부동산을 팔았을때 ▶미등기 양도를 한 경우등에는 실제로 사고 판 금액의 차액에 대해 양도세를 물린다.

또 허위 계약서 작성 ▶주민등록 허위 이전 ▶다른 사람의 명의를 사용했을때 ▶미성년자가 부동산을 판 경우도 이에 해당한다.

투기성 매매에 대해서는 실제 매매차익에 따라 세금을 물려 제재를 가한다는 의미를 가지고 있다.

그런데 기준 시가에 따라 양도세를 무는 것이 실제 매매차에 따라 세금을 무는 것보다 더 불리한 경우도 간혹 생긴다.

이 경우에는 미리 실제 매매가격으로 양도세를 계산해서 세무서에 신고하면 혜택을 볼 수 있다.

즉 양도세는 기준시가 차이에 의해 세금을 무는 방법과 실제 매매차액에 대해서 세금을 무는 방법중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 것이다.

실제 매매가격 대로 양도세를 물기 위해서는 정부에서 기준시가로 양도세를 결정, 납세고지서가 발부되기 전에 실제 매매가액으로 계산한 양도세를 미리 신고해야 한다.

실지거래 가격으로 양도세를 신고하기 위해서는 실제 사고 판 계약서. 대금수수 영수증등이 있어야 하므로 매매계약서등을 잘 보관해 두어야 함은 물론이다.

조혜규 <공인회계사·한솔세무회계사무소>