재산세나 종합부동산세를 과세할 때 주택 건물과 부수 토지의 소유자가 서로 다르더라도 두 사람 모두를 주택 소유자로 본다. 박씨는 서울에 집이 있기 때문에 2주택자로 분류된다. 이에 따라 1주택자에게 적용되는 고령자 공제나 장기보유 공제 혜택을 볼 수 없다.
시골 주택을 파는 경우는 더 복잡하다. 만약 친척 김씨가 박씨 아버지가 남긴 시골 집 한 채만 소유하고 있다면 김씨는 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그러나 주택 부수 토지는 비과세에서 제외된다. 사업용 토지의 양도로 보기 때문이다.
복잡한 세금 문제를 해결하는 방법은 박씨가 아들에게 시골 주택을 넘기는 것이다. 시골 집이 수도권 외의 읍·면 지역에 있고, 대지 면적은 660㎡(200평) 이하, 주택 연면적은 150㎡(약 45평) 이하며, 현재의 기준시가가 2억원 이하라면 ‘농어촌 주택’으로 인정받을 수 있다. 현행 세법에 따르면 농어촌 주택은 2011년 말까지 취득해 3년 이상 보유하면 양도세를 산정할 때 보유 주택 수에서 제외한다.
그러므로 현재 집이 한 채 있는 박씨의 아들(43)이 문제의 시골 주택을 취득하면 박씨는 1주택자가 돼 종부세 관련 각종 공제 혜택을 받을 수 있다. 아들의 종부세도 늘어나지 않는다. 2011년 말까지 수도권 이외의 1주택에 한해선 종부세를 면제하도록 세법이 바뀌었기 때문이다.
나중에 시골 집을 팔 때도 농어촌 주택에 대한 양도세 특례로 박씨의 아들은 2주택이 아닌 1주택자로 분류돼 양도세 중과를 피할 수 있다. 이처럼 건물과 토지 소유자가 다른 경우 따져 봐야 할 문제가 많은 만큼 구체적인 결정을 하기 전 반드시 전문가와 상담하는 것이 좋다.
김근호 세무사 하나은행 골드클럽
