소액 전세보증금 우선변제 받으려면 근저당 설정시기 확인을

서울등 6대도시에서 전세금 3천만원 이하의 소액 세입자라도 살던 집이 경매로 넘어갈 경우 법이 보장하는 우선변제금(최고 1천2백만원)을 모두 받아낼 수 없는 일이 종종 벌어진다.
정부는 주택임대차보호법 시행령을 개정,지난해 10월19일부터경매주택의 우선변제 대상 세입자의 전세금을 서울및 광역시에선 종전 2천만원에서 3천만으로,기타지역에선 1천5백만원에서 2천만원으로 각각 올렸다.우선변제 대상 소액 임차인 이 경락대금 중에서 최초 근저당 설정자에 앞서 받을 수 있는 우선변제금 역시 서울및 광역시는 7백만원에서 1천2백만원으로,기타지역은 5백만원에서 8백만원으로 각각 상향조정됐다.
그러나 법 시행일 이후 근저당이 설정된 주택에 세들 때만 상향조정된 이 규정의 혜택을 받을 수 있다.주택임대차보호법 시행령 부칙에.시행령 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한자는 종전규정을 적용한다'고 못박고 있기 때문이 다.
예컨대 A씨가 서울에서 지난해 10월20일 전세금 3천만원에세든 주택에 이 규정 시행 하루전인 10월18일자로 근저당이 설정돼 있었다고 치자.
만약 이 주택이 경매처분됐다면 A씨는 우선변제 대상에 해당되지 않는다.이 주택에 근저당이 설정될 당시 소액우선변제 대상 전세금은 2천만원 이하기 때문이다.그러나 A씨도 경락대금중에서지난해 10월19일전에 근저당을 설정한 선순위 채권자가 모두 배당받아 가고 남는 금액이 있을 땐 후순위로 새로 조정된 우선변제금 1천2백만원까지 배당받을 수 있지만 배당금액이 남아있는경우가 드물어 실제로 배당받을 확률은 매우 작다고 보면 된다.
소액보증금 우선변제 대상 전세금이 5백만원에서 2천만원으로 오른 90년 2월19일(서울및 광역시 기준)보다 앞서 근저당이설정된 집에 90년 2월19일 이후 2천만원에 세든 사람 역시주택이 경매처분됐을 경우 우선변제 대상에 해당 되지 않는다.
이 경우 전세금이 5백만원 이하일 때만 5백만원까지 우선변제를 받을 수 있다.경매전문부동산 태인컨설팅 김종호실장은“소액보증금 우선변제 대상에 해당된다는 것만 믿지 말고 세들때 반드시해당주택의 근저당 설정시기와 소액보증금 우선변제 금 상향조정 시점등을 확인한 뒤 확정일자를 받아놓아야만 경매처분되더라도 차순위로 전세금의 일부나마 건질 수 있다”고 충고했다.

<손용태 기자>