[절세 닥터] 1가구 1주택자 양도세

세금과 법률은 일반인에겐 넘기 힘든 산이다. 하지만 이를 제대로 모르면 부동산 거래나 투자 때 낭패 보기 십상이다. 일반인이 부동산 세금과 법률 상식을 넓히는 데 도움을 주기 위해 김종필 세무사의 '절세 닥터'와 이기형 변호사의 '부동산 법률 도우미'를 격주로 연재한다. [편집자]

Q : 1년 전 서울에서 5억8000만원짜리 아파트를 전세 안고 구입한 1가구 1주택자다. 이 아파트를 언제 팔아야 양도세를 덜 내나.

A : 올해부터 서울과 과천.분당 등 수도권 5대 신도시 거주 1가구 1주택자는 '3년 보유+2년 거주'요건을 채워야 양도세가 면제된다. 지금 팔 경우 원칙적으로 비과세 혜택을 받을 수 없다.

매입일(잔금일이나 등기 신청일 중 빠른 날)로부터 1년이 안됐다면 양도세를 실거래가로 내야 한다. 양도세 기본세율(주민세 별도)은 50%를 적용받는다. 자세한 내용은 (www.joinsland.com) 참조

만약 1년 이상 보유했다면 투기지역에선 실거래가로 양도세를 내야 하지만 비투기지역에선 종전과 같이 기준시가로 내면 된다. 세율은 40%(1년 이상~2년 미만 보유 기준)로 1년 미만 보유 때보다 낮다.

2년 이상 보유할 경우 세율은 9~36%로 더 낮아진다. 양도세 비과세를 받으려면 앞으로 2년을 더 보유하면서 거주해야 한다. 올 들어 거주요건이 강화되자 실제 다른 곳에 거주하면서 주민등록만 소유 주택에 전입신고 해두려는 사람이 많은데, 이는 위험하다.

세입자 가족과 집주인이 한 채의 아파트에 같이 전입신고가 된 것으로 나타나 세무당국에 쉽게 적발될 수 있기 때문이다.

다만 양도세 예외 규정도 있다. 해외 이주나 1년 이상의 해외 취학, 근무 발령 등으로 세대원 전원이 외국으로 출국할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 거주하지 않은 주택도 비과세가 가능하나 다른 주택을 추가로 구입하지 않은 상태에서 처분해야 한다.

취학이나 1년 이상의 질병 요양, 근무상의 형편 등으로 세대원 전원이 다른 시.군으로 이사하면서 파는 경우에도 비과세 혜택이 주어진다. 다만 1년 이상 거주한 주택에 한정된다는 점에 유의해야 한다.

참고로 지역에 관계없이 시가 6억원 초과의 고가 주택이라면 양도세 계산방법이 다르다. 6억원 이하의 주택은 비과세 대상에 해당되면 세금이 전혀 없지만 고가 주택은 비과세 요건을 충족시켜도 6억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 한다.

김종필 세무사(02-2202-1193)