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오늘부터 주담대 한도 확 준다…‘스트레스 DSR’ 첫 적용

중앙일보

입력

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경제 04면

‘스트레스’ 받는 대출자들

26일부터 신규 대출자는 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄어든다. ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도가 시행되면서다.

박경민 기자

박경민 기자

DSR은 차주(대출자)의 모든 부채에 대한 원리금을 연 소득으로 나눈 지표다. 현재 차주는 은행권에서 DSR이 40%를 넘지 않는 한도에서 대출을 받을 수 있다. 여기에 ‘스트레스(가산) DSR 금리’가 추가된 것이다. 한마디로 26일부터 주담대를 받을 때는 소득에서 빚을 갚을 능력은 물론, 금리변동 위험(리스크)까지 따져 대출 한도가 정해진다는 의미다.

이때 스트레스 금리는 5년간 최고금리에서 현재 금리를 뺀 값으로, 하한(1.5%)과 상한선(3%)을 넘지 않도록 했다. 시장 충격을 최소화하기 위해 단계적으로 규제를 강화한다는 점도 특징이다. 상반기엔 산출된 스트레스 금리의 25%를, 하반기엔 50%를 적용한다. 100%가 오롯이 반영되는 것은 내년이다.

금융위원회에 따르면 2월 26일부터 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%다. 최근 5년간 한국은행의 예금은행 신규취급액 기준 최고금리(5.64%)에서 현재 금리(4.82%)를 뺀 값은 0.82%가 나오므로, 하한금리(1.5%)를 적용한다. 다만 상반기엔 스트레스 금리의 25%만 적용하므로 최종 가산금리는 0.38%다.

박경민 기자

박경민 기자

스트레스 DSR 제도 시행으로 대출 한도가 눈에 띄게 줄어드는 건 변동금리형 주담대를 이용했을 때다. 예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인 A씨가 최근 40년 만기 원리금 균등상환 방식의 변동금리(연 5%) 주담대를 받는다고 가정하자. 그는 현재 주담대 금리(연 5%)에 스트레스 금리(0.38%)를 더한 5.38% 금리를 적용한 뒤, 40% DSR을 따지면 3억2800만원까지 대출을 받을 수 있다. 스트레스 금리 적용 전(3억4500만원)과 비교하면 대출 한도는 1700만원 깎인 셈이다.

금리 변동에 따른 위험 수준이 낮은 혼합형(5년 고정금리 후 변동금리) 대출과 주기형(5년 주기 금리 변동) 대출의 한도 축소는 변동금리형보다 상대적으로 작다. 변동금리형 주담대 상품과 같은 조건에서 A씨가 혼합형 대출을 택했다면 대출 한도는 규제 시행 전보다 1100만원 축소된 3억3400만원이다. 주기형 대출(3억4000만원)은 500만원 깎였다. 금융당국이 대출 상품에서 고정금리 기간이 차지하는 비중이 높을수록 완화된 스트레스 금리를 적용하고 있어서다.

문제는 스트레스 금리가 100% 적용되는 내년이다. 변동금리형 주담대를 택할 경우 A씨의 주담대 한도는 2억8400만원으로 쪼그라든다. 스트레스 DSR 제도 시행 전과 비교하면 대출 한도는 6100만원 깎인다. A씨 소득이 연 1억원이라고 가정하면 그동안 6억9000만원 상당의 대출 한도는 26일부터 6억5600만원, 하반기엔 6억2500만원까지 줄어든다. 특히 내년엔 규제 시행 전보다 1억2100만원 깎여 5억6900만원으로 쪼그라든다.

적용 대상은 내년엔 DSR이 적용되는 모든 가계대출로 확대될 전망이다. 시중은행은 이에 맞춰 이미 금리를 올리고 있다. 우리은행은 오는 28일부터 전세자금대출을 비롯해 주담대 금리를 0.1~0.3%포인트 올릴 계획이다. 앞서 신한은행은 상품별로 0.05~0.2%포인트 인상했다.

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