한강에서 바라본 용산국제업무지구 조감도. 서울 한복판에 '초고층 수직정원도시'가 들어선다.［사진 서울시］
‘서울의 마지막 금싸라기 땅’으로 불리는 용산 정비창 부지가 본격적으로 개발된다. 100층 내외 랜드마크 건물을 짓고, 전체 땅 면적(약 50만㎡)에 달하는 녹지를 확보한다. 시민이 즐길 수 있도록 건물 45층을 연결해 1.1㎞에 달하는 보행전망교(스카이트레일)도 설치한다. 이러면 용산 정비창 일대는 삼성동 코엑스의 2.5배에 달하는 이른바 ‘초고층 수직 정원 도시’로 거듭난다.
오세훈 "용산, 서울의 새로운 중심" #용적률 최대 1700%, 초고층 도시 #건물 45층에 1.1㎞ 공중보행로도 #총 사업비 약 51조, 사업성이 관건
서울시는 4일 이런 내용을 핵심으로 한 용산국제업무지구 개발계획을 발표했다. 오세훈 서울시장은 이날 정비창 부지에서 열린 기자간담회에서 “전 세계적으로 도심 한가운데 비어있는 50만㎡ 땅이 한꺼번에 개발되는 사업은 유례없다”며 “용산이 완성되면 여의도와 노들섬을 잇는 삼각 형태가 서울의 새로운 중심이 될 것으로 기대한다”고 말했다.
오 시장은 구체적인 일정도 내놨다. 올 상반기에 부지 일대를 도시개발구역으로 지정하고 내년 하반기께 도로ㆍ공원과 같은 기반시설을 착공해 민간에 분양한다. 이후 건축공사가 진행되면 이르면 2030년에 입주가 시작될 것이라는 전망이다.
코엑스 2.5배, 서울 알짜배기 땅의 대변신
정비창 부지 개발 역사는 오래됐다. 오 시장이 2007년 ‘한강 르네상스 마스터플랜’의 목적으로 민간 주도 개발을 추진했지만, 글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체 여파로 2013년 무산됐다. 이후 11년 만에 개발계획이 확정된 셈이다.
용산국제업무지구 현장을 찾은 오세훈 서울시장 ［사진 서울시］
사업계획은 이전과 다소 달라졌다. 과거에는 민간에서 기반시설 조성부터 건축물까지 모두 개발하는 방식이었다면 이번에는 공공(코레일과 SH공사)이 사업시행자로 나서 기반시설을 조성한 뒤 민간에 부지를 분양한다. 공공성 확보 차원이라고 한다. 민간 사업자가 보행전망교처럼 시민이 즐길 수 있는 공공공간을 확보하거나 창의적인 디자인을 제안하면 용도구역 상 최대 1000%가 적용되는 용적률을 1700%까지 올릴 계획이다. 과거에는 서부이촌동 아파트 부지도 개발계획에 포함했지만 이번에는 제외됐다.
서울시는 "민간이 주도해 통합개발을 했던 2010년보다 사업 안정성이 개선됐다"며 "개발 이익도 지분율에 따라 배분된다"고 전했다. 지분율은 코레일이 70%, SH공사가 30%다.
용산에서 안 살아도 즐길 수 있는 공간
용산국제업무지구는 국제업무ㆍ업무복합ㆍ업무지원 등 3개 구역으로 나눠 개발한다. 100층 내외 랜드마크가 들어서는 국제업무존(8만8557㎡)은 금융과 정보통신기술(ICT) 기업을 위한 프라임급 오피스와 전시ㆍ컨벤션ㆍ호텔, 광역환승센터를 조성한다. 최상층에는 전망시설·공중 정원 등 복합 놀이시설이 들어선다.
80층 내외 건물이 들어서는 업무복합존(10만4905㎡)에는 용산 전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능ㆍ빅데이터 업무 시설이 입주하고, 60층 내외 규모인 업무지원존(9만5239㎡)에는 주거(6000여가구)와 교육, 문화 지원시설이 생긴다. 사무ㆍ주거ㆍ여가 공간을 한 곳에 배치하는 자족도시로 만들겠다는 목표다.
용산역에서 바라본 용산국제업무지구의 녹지광장. ［사진 서울시］
오 시장은 “시민이 누릴 수 있는 공간을 어떻게 최대한 만들 것이냐, 저렴한 가격으로 접근할 수 있느냐가 제가 가지고 있는 가장 큰 관심사다”고 말했다. 그래서 8만㎡에 달하는 녹지광장을 부지 한가운데 만들기로 했다. 이를 포함해 지하부터 테라스나 옥상까지 합쳐 전체 면적과 맞먹는 녹지를 확보한다는 계획이다. 녹지광장에는 국제설계 공모를 통해 뉴욕 허드슨 야드 재개발 지구의 벌집 모양 건축물 ‘베슬’과 같은 상징 조형물도 설치한다. 또 미술관·도서관·콘서트홀도 만든다. 또 업무복합존 건물 9개 동 45층 지점을 연결해 서울 시내를 구경할 수 있는 1.1㎞ 길이의 보행전망교(스카이트레일)를 조성하고, 건물 꼭대기 층에는 놀이 공간도 만들 계획이다.
모든 대중교통 인프라는 지하로 운행돼, 지상에서는 자동차가 보이지 않을 전망이다. 시는 첨단 대중교통 인프라를 확충해 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올릴 계획이다. 현재 용산역 일대에는 7개 노선 철도가 지나가고 4개 노선이 신설될 예정이다. 지나가는 노선은 지하철 1호선 경인선·경원선, 4호선, 경의중앙선, 호남선, 장항선, 경춘선 등이다. GTX-B, 신분당선, KTX 용산~속초, 공항철도 등이 신설된다.
총 사업비 51조, 이번에는 성공할까
문제는 사업성이다. 서울시가 예상하는 총 사업비는 51조1000억원이다. 2010년 계획안(31조원)과 비교해 20조원가량 늘었다. 이번 계획안에 따르면 공공이 14조3000억원, 민간에서 36조8000억원을 투자해야 한다. 국공유지인 땅값(8억9000만원)을 제외하고 공공에서 기반시설 조성을 위해 마련해야 할 돈이 5조4000억원이다. 서울시 측은 “SH공사에서 회사채를 발행해 3조원가량 투입하고, 나머지는 토지 분양대금으로 충당하겠다”고 설명했다.
하지만 글로벌 경기 침체 우려도 크고, 초고층 건물에 대한 수요가 줄어들고 있는 만큼 향후 민간 분양도 숙제다. 임창수 서울시 미래공간기획관은 “서울에 투자하려는 국제적인 기업이 많은 만큼 전체 부지를 최대 20개 블록으로 나눠 시차를 두고 공급해 시장 리스크에 대응하겠다”고 말했다.
