노후계획도시 특별법, 108곳으로 확대…가양·수지·정자 등 포함

중앙일보

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서울 양천구 목동 일대 아파트 모습.[연합뉴스]

가양(서울)·수지(용인)·행신(고양)·정자(수원) 등이 지난달 국회 본회의를 통과한 노후계획도시 특별법 대상에 포함되면서 재건축·재개발이 수월해질 전망이다. 정부가 노후계획도시 특별법의 적용 대상을 당초 51곳(103만 가구)에서 108곳(215만 가구)으로 배 이상 확대 적용하기로 하면서다. 국토교통부는 이같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법(이하 특별법, 4월 27일 시행)’ 시행령을 입법예고한다고 31일 밝혔다.

특별법 입안 당시 대상이었던 택지는 1기신도시(분당·평촌·중동·산본·일산)와 서울의 목동·수서·상계 등이었는데, 정부는 시행령을 통해 노후계획도시의 정의를 확대해 적용 대상 지역을 늘렸다. 주택공급 목적의 개발사업 외에도 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함한 것이다. 면적 기준도 ‘단일택지 100만㎡ 이상’에서 ‘연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적 100만㎡ 이상’인 경우까지 포함했다. 다만 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

박경민 기자

최병길 국토부 도시정비기획준비단 단장은 “부천·일산 등은 구도심의 일부도 같은 생활권으로 묶여 있는데 택지지구에서는 벗어나 같이 정비를 하게 해달라는 요청이 있어 반영한 것”이라고 설명했다.

이외에도 경기 수원 매탄1·2, 평택 안중, 고양 증산, 의정부 송산 등도 새롭게 대상지가 됐다. 아울러 안산 반월 산업단지, 창원 산업단지 배후도시 등도 특별법 적용을 받을 수 있게 됐다. 서울은 9곳(기존 8곳)이 적용 대상이며, 경기는 1기 신도시를 포함해 30곳(기존 13곳)이 해당한다

시장·군수 등이 지정하는 특별정비구역 유형도 4가지로 구체화했다. ▶주거단지 정비형 ▶중심지구 정비형 ▶시설 정비형 ▶이주대책 지원형 등이다. 주거단지 지원형은 25m 이상 도로로 구획된 토지를 원칙으로 한다. 중심지구 정비형은 철도역 승차장 경계에서 반경 500m 이내 및 상업·업무지구 고밀·복합 개발하는 구역이다.

정근영 디자이너

가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구 지정기준은 ▶주민 참여도 ▶노후도 및 주민 불편 ▶도시기능 향상 ▶주변지역 확산 가능성 등으로 구체화했다. 지자체별 구체적인 기준‧배점‧평가절차는 5월 중 공개할 예정이다. 국토부는 1기 신도시의 경우 도시별로 선도지구를 1개 이상씩 조성하며, 이르면 오는 6월부터 공모절차를 시작해 11∼12월께 지정할 계획이다. 1기 신도시 재건축은 현 정부 임기 내 처음 착공해, 2030년 첫 입주가 목표다.

용적률 산술적으로 최대 750% 적용 가능

용적률, 건폐율 등 건축규제도 대폭 완화한다. 용적률은 법정 상한의 150%(1.5배)까지 상향한다. 예를 들어 3종 주거지역 아파트가 종상향을 통해 준주거지역(500%)이 되고, 특별법을 적용받으면 산술적으로 최대 750%의 용적률을 적용받을 수 있게 되는 것이다. 건폐율과 건물간 거리는 국토계획법 및 건축법 상한까지 가능하도록 확대했다. 최병길 단장은 “1기 신도시를 처음 지을 때 가구당 평균 가구원 수를 3.9명으로 계산해서 건설했는데, 현재 가구원 수는 2.2명 수준”이라며 “계획보다 현재 인구가 적은 점을 고려한 것”이라고 설명했다.

정근영 디자이너

특별법 대상지역의 안전진단은 사실상 면제된다. 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에 안전진단을 면제하며, 지자체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정할 수 있다. 구조안전성 비중을 기존 30%에서 25%로 낮추는 식이다. 국토부 관계자는 “노후계획도시 안전진단은 대부분 면제될 수 있게 했다”고 설명했다.

대신 용적률 상향 등에 따른 공공기여는 강화한다. 시행령에 따르면 공공기여 비율을 2개 구간으로 차등화한다. 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정수준의 평균 용적률)까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을, 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위)을 적용하도록 했다. 과도한 고밀화를 억제하고, 지자체가 기반시설 확충‧도시기능 향상에 필요한 비용 등을 고려한 것이다. 국토부 관계자는 “가급적이면 300% 정도가 될 기준용적률 이내에서 재건축을 추진하라는 의미”라고 설명했다.

부동산 침체 “재건축 시장 들썩일 가능성 적어”

특별법 적용 대상 지역은 사업성이 크게 개선될 전망이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “도심에 고밀개발을 통해 주택 공급을 확대하려는 정부의 의지가 반영됐다”며 “특별법 적용 대상이 아니지만 기반시설이 잘 갖춰진 서울 등 도심에도 고밀개발의 길이 열릴 가능성이 높아졌다”고 설명했다.

다만 주택 시장 전반이 침체한 상황에서 당장 재건축 시장이 들썩일 가능성은 적다는 의견도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “특별법 적용 지역에서 당장 호가를 올리거나 매물을 거두는 집주인이 나타날 수 있지만, 재건축 자체가 장기적인 사업이라 투자 붐으로 이어질 가능성은 작다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “서울, 경기도 분당·일산 등 일반 수요자들의 관심이 높은 지역과 그렇지 않은 지역, 공급 과잉 지역 등의 사업 진행 가능성과 속도에는 차이가 있을 것으로 보인다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “(기준용적률 초과분의 최대 70%까지 적용되는) 공공기여가 과도하다는 주민들의 불만이 따를 가능성도 있다”고 덧붙였다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr