초과이익 부담금도 줄여준다…4분의 1로 감소한 단지도

중앙일보

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재건축·재개발 패스트트랙

윤석열 대통령이 10일 오전 경기도 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 주민들과 지하주차장 내부 등을 둘러보고 있다. [사진 대통령실사진기자단]

그동안 재건축 사업 초기 단계에서 최대 걸림돌이었던 안전진단 의무 요건이 사라지면서 20~30년 이상 노후 주택이 많은 서울·경기 지역에서 재건축 정비사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 10일 부동산 업계에 따르면 현재 서울 지역 아파트 185만 가구 가운데 30년 이상 된 아파트는 약 37만 가구(20%)로, 서울 아파트 5채 중 1채가량이 이번 대책의 혜택 범위에 들어오게 된다.

국토교통부가 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지를 추린 결과 서울에서는 노원·강남·강서·도봉구가, 경기 지역에선 안산·수원·광명·평택시 순으로 많았다. 이 지역이 향후 ‘재건축 패스트트랙’ 혜택을 먼저 볼 가능성이 높다.

김경진 기자

박상우 국토부 장관은 이날 주택 분야 민생 토론회에서 “안전진단 없이 바로 추진위원회를 구성해 절차를 진행하면 3년 이상 재건축 기간을 단축할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. 여기에 정비구역 지정·정비계획 수립 단계에서 인허가 절차를 줄여주는 서울시 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 일부 사업성이 좋은 단지는 재건축 사업 기간이 최대 5~6년가량 단축될 수 있을 것이란 관측도 나온다.

국토부는 재건축 부담금 관련해서도 초과이익에서 제외되는 비용 인정분을 확대해 초과이익 부담금을 추가로 낮출 계획이다. 국토부 시뮬레이션 결과, 서울의 한 아파트 단지의 경우 재건축 부담금이 현행 1인당 1억1000만원에서 앞으로 최대 2800만원까지 4분의 1 수준으로 줄어드는 것으로 분석됐다.

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업계에선 재개발 관련 문턱도 크게 낮아졌다는 평가가 나왔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발 착수 요건인 노후 건물 비중이 3분의 2(66.6%) 이상에서 60%로 완화됐는데, 6.6% 줄어든 게 작아 보여도 현장에선 크게 작용한다”며 “재개발 대상 지역이 의외로 많이 늘어날 수 있을 것”이라고 내다봤다. 정부가 소규모 정비사업에서 조합 설립 주민 동의율을 기존 80%에서 75%로 낮추는 등 사업 요건을 완화한 것도 도심 주택 공급 활성화에 도움이 될 것이라고 평가했다.

국토부는 재개발·재건축 제도 개선을 통해 올해부터 2027년까지 4년간 전국에서 95만 가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다. 재건축 75만 가구(수도권 55만 가구·지방 20만 가구), 재개발 20만 가구(수도권 14만 가구·지방 6만 가구)다. 박 장관은 “윤석열 대통령 임기 동안 재건축·재개발 사업이 당초보다 3배 정도 늘어나는 것”이라고 말했다.

서울 강북의 한 재건축 전문 중개업소 대표는 “안전진단은 2억~3억원씩 비용도 들어 주민들이 재건축을 주저하는 경우도 많았다”며 “인근 단지에서 재건축 착수가 바로 가능한 건지 묻는 문의 전화가 몇 통 있었다”고 분위기를 전했다.

김경진 기자

시장에선 안전진단 의무 배제가 정비사업의 ‘마중물’ 역할을 할 것이라는 기대가 크다. 하지만 실질적으로 사업성이 확보돼야 재건축 진행 속도가 날 것이란 지적도 나온다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 “재건축 사업성이 좋은 단지는 대부분 재건축에 착수한 상황이고 상당수 노후 단지는 사업성이 확실하지 않아 추진 속도가 안 나는 경우가 많다”며 “용적률 상향 등 사업성이 담보되지 않으면 정부가 바라는 주택공급 확대로 당장 이어지긴 힘들 것”이라고 말했다. 서울 노원구의 한 재건축 단지 관계자도 “주민 입장에서는 결국 재건축 사업 진행을 위한 금융비용과 재건축 추가 분담금이 얼마가 될지가 중요한데, 일단은 지켜보자는 분위기”라고 했다.

또 재건축 사업이 일제히 진행돼 이주 및 주택 멸실이 한꺼번에 몰리게 되면 전세 시장 불안 요소로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 리모델링, 부분 보수보다 재건축에 나서게 되면서 오히려 자원 및 사회적 비용이 낭비될 수 있다는 지적도 있다. 정치권에서는 야당을 중심으로 4월 총선을 겨냥한 선거용이라는 비판도 나온다.

◆정부 “올 공공주택 인허가 14만가구”=한편 정부는 이 밖에도 민간 주택 공급이 위축된 상황을 고려해 올해 공공주택 인허가 물량을 당초 계획(12만5000가구)보다 많은 14만 가구 이상으로 확대할 예정이다. 지자체의 그린벨트 해제 가능 물량 등을 통해 연내 신규 택지 2만 가구를 발굴하고, 3기 신도시 용적률 상향 등으로 3만 가구를 추가 확충할 계획이다. 또 건설투자 활성화를 위해 관련 예산의 약 36%에 해당하는 19조8000억원을 1분기에 집중 투입하기로 했다. 앞서 마련한 25조원 규모의 공적 PF 대출 보증도 차질 없이 공급한다. 주택도시보증공사(HUG) PF 대출 대환보증을 발급해 높은 이율의 대출을 저금리 대출로 대환할 수 있도록 도울 방침이다.

백민정 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr