'1기 신도시' 재건축 드디어 시동거나...특별법 국토위 소위 통과

중앙일보

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경기도 성남시 분당신도시 일대 아파트 밀집지역 전경. 중앙포토

‘1기 신도시’ 등 노후계획도시의 정비계획 등을 담은 특별법이 국회 소위를 통과했다. 내년 4월쯤 특별법이 시행되면 1기 신도시를 포함한 노후계획도시의 재건축 추진에 탄력이 붙을 전망이다.

29일 국회에 따르면 1기 신도시 등에 적용되는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과됐다. 이 특별법은 윤석열 정부의 핵심 공약이자 국정과제로 지난 3월 24일 발의된 국민의힘 송언석 의원 안을 비롯해 13개 법안이 그동안 네 차례 소위에서 병합 심의됐고, 이날 위원회 대안으로 확정됐다. 소위를 통과한 법안은 향후 국토위 전체회의, 법사위 등을 거쳐 연내 공포될 예정이며, 공포 후 4개월 뒤 시행한다.

오늘 국토법안소위를 통과한 특별법은 단기간에 주택이 대규모로 공급된 노후계획도시에 도시기능과 정주 환경 향상을 위한 체계적인 정비가 이루어질 수 있도록 하는 제도적 기반을 마련한 것이다.

특별법이 적용되는 노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 지역이 대상이다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다.

주로 1기 신도시가 적용 대상이 된다. 국토부에 따르면 성남분당, 고양일산, 안양평촌, 군포산본, 부천중동 등 5개 1기 신도시 중 30년이 지난 주택단지는 올해 말 기준 156개(13만1454가구)다. 전체 400개(27만3419가구)의 48%(가구 기준)에 이른다.

이외에도 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개, 수도권 24개 지역이 특별법 대상에 해당한다. 부산 해운대, 대전 둔산, 인천 연수지구 등도 포함된다. 또 서울의 목동·상계·중계 등 택지지구도 특별법 적용 대상이다. 관계 법령과 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

노후계획도시 정비 계획은 국토부가 10년 단위로 가이드라인인 기본방침을 수립한 뒤 지자체가 기본계획을 세우는 순이다. 시장·군수는 10년 주기로 기본계획을 수립해 ‘노후계획도시특별정비구역’(특별정비구역) 지정, 기반시설 확충과 특례 적용 세부 계획을 결정한다. 특별정비구역이란 대규모 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀 개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역이다.

우선 특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 역세권 등 일부 지역이 3종일반주거지역(300%)에서 준주거지역으로 종상향할 경우 상황에 따라 용적률을 최대 500%까지 상향할 수 있는 근거가 마련됐다. 현재 5개 1기 신도시의 평균 용적률은 188%로 상대적으로 사업성이 낮아 재건축의 걸림돌로 작용해 왔다. 용적률 상향에 따라 10만 가구가량의 주택 공급기반도 마련됐다.

또한 시장·군수는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하기로 했다. 정부 지원의 형태로 이주대책을 수립하여 광역적 정비에 대응할 수 있도록 했고, 생활 SOC, 기여금 등 공공기여 방식도 다양화해 기반시설 재투자를 통해 도시기능을 강화할 수 있도록 했다.

이미 국토부와 1기 신도시 지자체들은 시간 단축을 위해 특별법안 통과를 전제로 이미 1기 신도시 재정비 기본방침과 기본계획을 각각 수립하고 있다. 국토부는 다음달 중 법 시행에 필요한 시행령 제정안을 입법예고할 계획이라고 설명했다.

전문가들도 법안 통과에 긍정적인 반응이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “1980~1990년대 대량 조성된 신도시들의 노후화 문제를 해결할 정비사업 계획의 큰 밑그림이 그려진 것”이라며 “안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 특례를 부여받을 수 있어, 12층~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있다”고 설명했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “법안 통과로 기대에 그치던 1기 신도시 정비사업이 속도를 낼 수 있는 여건이 마련됐다”며 “이번에 개정된 재건축초과이익환수제 등과 함께 적용되면 재건축 시장 활성화로 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

다만 개별 지역, 단지별 재건축 순서나 인센티브 등이 정해지지 않았기 때문에 당장 투자 수요가 진입하는 데는 한계가 있을 것을 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1기 신도시 특별법이 통과되는 것은 해당 지역에는 분명 호재로 작용할 것”이라면서도 "단지별로 용적률 상향 등 인센티브가 어떻게 적용될지에 따라 효과는 차별화될 것"이라고 설명했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr