HUG “文정부 5년간 서울 아파트값 110% 상승...시장왜곡 초래”

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

문재인 정부의 부동산 대책에 대해 “주택대출에 대한 규제를 강화했지만 결과적으로 서울 아파트값이 110.4% 상승하는 등 주택가격 상승세는 5년 내내 지속됐고, 지역별 차등적으로 적용된 주택담보대출 규제는 풍선효과 등 시장왜곡을 초래했다”는 진단이 나왔다. 국토교통부 산하 부동산금융 전문 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 창립 30주년을 맞아 발간한 ‘한국 부동산금융-성과와 과제’ 자료집에서다.

22일 이에 따르면 문 정부가 집권한 2017년 5월부터 2022년 4월까지 평균 주택매매가격은 전국 56.1%(3억1126만원→4억8575만원), 서울 70.7%(5억3587만원→9억1475만원) 상승했고, 아파트는 전국 74.5%(3억2125만원→5억6045만원), 서울 110.4%(6억708만원→12억7722만원) 상승했다. 서두에 “내용은 집필자의 개인 의견이며 HUG의 공식 의견이 아닐 수 있다”는 단서를 달았지만, HUG 직원들도 집필에 참여한 데다 공공기관이 공식 자료집을 통해 전 정부의 부동산 대책이 사실상 실패했다고 규정지은 것이어서 야당의 반발이 예상된다.

자료집은 문 정부가 26차례 이상 발표한 부동산 대책들을 나열한 후 주택담보대출 규제 수준이 다른 나라에 비해 과도하다고 진단했다. 그러면서 “과도한 주택대출 규제는 당장은 소득이 부족하지만 앞으로 소득이 증가할 것으로 예상되는 커리어 초기 주택 구입 희망자들이 대출을 받아 주택을 구입한 후 장기간에 걸쳐 소득으로 상환할 수 있게 하는 주택금융의 본연의 역할을 훼손하고, 주택구입에 관한 의사결정을 왜곡시킬 수 있다”고 지적했다. 젊은층의 내집 마련 욕구 자체를 꺾어버릴 수 있다는 의미다.

김영희 디자이너

특히 “문 정부 시절 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지한 극단적인 규제는 바람직하지 못하다”며 “위험관리 차원에서 집값이 높은 지역의 고가 아파트가 위험도가 높다는 증거는 없다“고 꼬집었다. 고가 아파트 대출이 상환을 제때 못하는 등 부실 위험이 크다는 근거가 없는데, 단지 집값 안정을 위해 강도 높은 규제를 한 게 문제라는 의미다.

또 “집값이 비싼 지역일수록 분양가 상한제가 적용돼 시장가격보다 낮은 가격에 주택을 분양받을 수 있다”면서 LTV(주택담보인정비율) 0%를 적용하는 식으로 대출을 해주지 않는 건 오히려 형평성에 어긋난다고 짚었다. 대출을 받지 않고도 현금을 동원할 수 있는 사람들이 저가에 주택을 분양받는 혜택을 얻기 때문이다.

문 정부 들어 강화한 지역별 차등규제가 부적절했다고도 비판했다. 자료집은 “규제지역으로 지정된 지역의 주택수요가 인근 비규제 지역으로 이동하면서 해당 지역의 집값 상승률이 증가한 사례들도 있다”며 “지역별 차등 규제는 풍선효과로 주택시장을 왜곡한다”고 주장했다.

시장의 수요도 정부 규제와 정반대로 움직인 것으로 풀이된다. 주택담보대출에 대한 LTV 규제가 강화된 2016년 4분기부터 2021년 1분기 사이에 주택구입 목적의 신용대출 비중이 28%에서 32%로 상승했다. 또한 은행보다 완화된 DSR 규제가 적용되는 비은행으로 이동한 대출이 2019년 3분기 2조5000억원에서 2021년 1분기에는 5조7000억원으로 두 배 이상 늘었다.

김경희 기자 amator@joongang.co.kr