공공분양 68% 청년몫…미혼 특별공급도 신설

중앙일보

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내년 초부터 서울 등 투기과열지구에 있는 민간 아파트를 분양할 때 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)은 물량의 최대 60%를 추첨제로 공급한다. 해당 면적의 경우 지금까지 100% 가점제로 분양했지만, 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨 확률을 높이기 위해 정부가 제도를 개편한다. 또 공공분양 아파트를 공급할 때 미혼 청년 특별공급제도를 신설한다. 청년층을 위한 주거정책이 임대에서 분양으로 대전환에 나선 것이다. 하지만 바뀌는 정책 탓에 지금껏 착실히 가점을 쌓아온 중·장년층은 역차별을 받게 됐다는 지적도 일고 있다.

국토교통부는 26일 ‘제7차 청년정책조정위원회’를 통해 관계부처 합동으로 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 호 공급 계획’을 발표했다. 공공분양 물량을 대폭 늘리고 청년층이 내 집 마련을 할 수 있게 청약제도를 개편하는 것이 주요 내용이다. 지난해 주거실태조사에 따르면 청년층 81.4%가 내 집을 마련해야 한다고 답했다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

우선 공공분양 물량이 많이 늘어난다. 정부는 내년부터 2027년까지 인허가 기준으로 50만 가구를 공급한다는 목표다. 지난 정권(2018~2022년)에서 14만7000가구를 공급했던 것과 비교하면 세 배 이상 늘어나는 것이다. 50만 가구의 68%(34만 가구)가 청년층을 위한 공공주택이고, 나머지 16만 가구가 중장년층을 위한 주택이다. 지난 5년간 공공분양 공급 물량이 5000가구에 그쳤던 서울에 6만 가구를 공급하는 등 수도권에 36만 가구를 공급할 계획이다.

공공분양 유형도 ‘나눔형(25만 가구)’ ‘선택형(10만 가구)’ ‘일반형(15만 가구)’으로 세분화한다. 나눔형은 시세의 70%로 분양받고 나중에 팔 때는 공공에 환매해 시세차익의 최대 70%를 가질 수 있다. 선택형은 임대로 살다가 6년 뒤에 분양 여부를 결정하면 된다. 임대료는 입주 시 추정 분양가의 절반을 보증금으로 내고, 나머지에 대한 월세를 시세의 70~80% 수준으로 낸다. 최종 분양가는 입주할 때의 추정 분양가와 실제 분양받을 때 감정가격의 평균가격으로 분양가를 책정한다. 일반형은 기존대로 시세의 80% 수준으로 분양한다.

투기과열지구 민간분양 때 중소형 최대 60% 추첨제 공급

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

나눔형과 선택형의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%로, 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않는 전용 모기지를 지원한다. 40년 만기로 최대 5억원까지 고정금리 1.9~3.0%를 적용받을 수 있다. 이에 따라 시세 5억원인 지역에 나눔형 공공주택을 분양받으면 초기 분양가는 3억5000만원이다. 이 중 80%인 2억8000만원을 저금리로 빌린다면 7000만원에 내 집 마련이 가능하다는 것이 국토부의 설명이다. 일반형도 기존 디딤돌 대출로 최대 4억원까지 지원한다.

내년까지 7만6000가구를 인허가하는데, 서울(3300가구)과 수도권 공공택지(7300가구) 등 주요 입지에서 공공분양 사전청약을 한다. 서울의 경우 고덕강일3단지(900가구), 마곡(470가구), 동작구 수방사(263가구), 성동구치소(320가구), 서울대방 공공주택지구(836가구) 등에서 물량이 나온다.

공공분양과 민간분양 청약제도도 개편한다. 공공분양의 경우 미혼 청년 특별공급이 신설된다. 소득·자산 요건을 충족하는 19~39세 미혼 청년이 대상으로, 공공분양 나눔형과 선택형에서 청년특공 비중을 15% 둔다. 또 일반공급에서도 추첨제(20%)를 도입한다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

민간분양의 경우 추첨제를 대폭 늘린다. 서울 등 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중소형 평수를 분양할 때 100% 가점제로 공급했지만, 내년 초부터 60㎡ 이하는 일반분양 물량의 60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 30%를 추첨제로 공급한다. 상대적으로 가점이 낮은 청년층의 당첨 확률을 높이겠다는 취지다. 조정대상 지역도 동일한 비율을 적용한다. 대신 85㎡ 초과 평형은 가점제 비중을 늘린다. 투기과열지구의 경우 기존에 가점 50%, 추첨 50%에서 가점 80%, 추첨 20%로, 조정대상지역도 가점 30%, 추첨 70%에서 가점 50%, 추첨 50%로 조정한다.

이번 청약제도 개편으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모은) 대출’로 주택을 사는 청년층의 움직임이 줄어들 것이라는 전망이 나온다. 하지만 인기가 많은 전용 84㎡ 면적도 1~2인 청년가구를 위한 추첨 물량으로 일부 포함되면서 가점을 높이며 오랫동안 내 집 마련을 고대해 왔던 40·50세대들을 중심으로 ‘역차별’이라는 반발도 있다.

임병철 부동산R114 팀장은 “주택담보대출 금리가 크게 오르는 상황에서 초저리·장기 전용 모기지 혜택이 무주택자에게 집중될 경우 청년 주거에만 집중한다는 역차별 논란이 불거질 수 있다”며 “실거주 목적의 갈아타기 등 1주택자에 대한 안배도 필요하다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr