[더오래]재개발 아파트 딱지 샀다 팔았다, 세금 문제는?

중앙일보

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[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금생활(18)

부동산 투자에서 시세차익을 누리는 것 만큼 세금으로 나가는 비용을 줄이는 것도 매우 중요하다. 이 가운데 큰 비중을 차지하는 양도소득세 비과세 규정을 잘 활용하여야 한다. [사진 pxhere]

소득세법에서는 도시정비법 상의 재건축·재개발사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업으로 얻은 입주자 지위를 ‘조합원입주권’으로 정의한다. 해당 조합원입주권은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에 포함하고 있으며, 입주권과 관련한 양도소득세 비과세 규정을 별도로 두고 있다.

투자를 하면서 시세차익을 누리는 것도 중요하지만 세금으로 나가는 비용이 큰 부분을 차지하므로 이를 줄이는 것도 중요하다. 다양한 세목 중에서 큰 비중을 차지하는 양도소득세 비과세 규정을 잘 활용해 최대 수익을 실현 해야 한다.

조합원입주권 양도시 비과세

조합원입주권 1개를 소유한 세대가 다음 중 하나의 요건을 충족하는 경우에는 조합원입주권을 양도해 발생하는 양도소득세를 비과세한다.

[1] 소득세법 제89조 제1항 제4호 가목

① 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 않을 것
② 거주자일 것
③ 종전주택이 관리처분계획 인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것

③관리처분계획 등 인가일 현재 비과세 요건을 갖추는 것이란 관리처분계획인가일 현재 2년 보유기간 및 거주기간 요건을 충족하는 것을 의미한다.

따라서 조합원입주권을 승계로 취득한 거주자는 비과세가 적용되지 않으며, 원조합원이라도 조합원입주권 양도일까지 기간이 아닌 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주를 해야 하는 것을 유의해야 한다.

재개발·재건축 사업의 절차에 따라 관리처분계획인가 이후 건물이 멸실되는데 관리처분계획인가 이후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 기간에 대해서는 보유기간 및 거주기간에 합산한다.

[2] 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목

① 거주자일 것
② 종전주택이 관리처분계획 인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것
③ 조합원입주권 보유자가 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것

소득세법시행령 제155조 제1항 1주택 소유자가 신규주택을 추가로 취득하고 일정 기간 이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세를 적용하는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 조합원입주권 보유자가 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 조합원입주권을 양도하는 경우에도 비과세를 적용하는 별도의 규정을 두었다.

일시적2주택 비과세 규정은 신규주택 취득시기에 따라 종전주택을 3년, 2년, 1년 이내 양도하는 경과규정을 두고 있지만, 조합원입주권 비과세 규정은 신규주택 취득시기와 무관하게 3년 이내 양도하면 된다.

조합원입주권 소유자가 주택 양도 시 비과세

재개발·재건축 물건은 언제, 어떤 형태로, 어떤 순서로 취득하는지에 따라 비과세 규정이 달라진다. 주택 비과세 규정의 복잡한 요건들을 충족해야 하므로 양도 전 꼼꼼히 따져봐야 한다. [사진 pxhere]

[1] 소득세법시행령 제156조의2 제3항

① 거주자일 것
② 종전주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것
③ 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득할 것
④ 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

1주택 소유자가 조합원입주권을 추가로 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 위 요건을 충족한다면 비과세를 받을 수 있다. 만약 종전주택을 취득하고 1년이 지나지 않은 시점에서 신규조합원입주권을 취득한 경우에는 해당 비과세 혜택을 적용받을 수 없으니 유의해야 한다.

[2] 소득세법시행령 제156조의2 제4항

① 거주자일 것
② 종전주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것
③ 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도할 것
④ 신축주택 완성되기 전 또는 2년 이내 종전주택을 양도할 것
⑤ 신축주택 완성 후 2년 이내 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

조합원입주권을 종전주택 취득일부터 1년이 지나기 전에 취득하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 하지만 다른 요건들을 다 갖추었다고 하더라도 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후에 종전주택을 양도해야 적용받을 수 있는 점을 유의해야 한다.

[3] 소득세법시행령 제156조의2 제5항

① 거주자일 것
② 대체주택을 종전주택 재개발·재건축·소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득하여 1년 이상 거주할 것
③ 신축주택 완성되기 전 또는 2년 이내 대체주택을 양도할 것
④ 신축주택 완성 후 2년 이내 신축주택으로 이전하여 1년 이상 계속 거주할 것

기존에 보유하던 주택이 재개발·재건축·소규모재건축사업 시행으로 거주할 수 없어 대체주택을 취득해 거주한 뒤 대체주택을 먼저 양도하는 경우 위의 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

대체주택을 양도하는 경우 양도일 현재 2년 보유 및 거주기간 요건은 적용하지 않으며, 사업시행인가일 현재 주택을 소유하고 있었다면 해당 비과세 규정을 적용받을 수 없음을 유의해야 한다.

재개발·재건축 물건은 언제, 어떤 형태로, 어떤 순서로 취득하는지에 따라 적용되는 비과세 규정이 달라진다. 또한 일반적인 주택 비과세 규정과 비교하여 복잡한 요건
을 충족하여야 하므로 양도하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.