핀셋규제 약발도 끝, 강남 집값 또 오른다

강남 3구(강남·서초·송파구)가 올해 서울 아파트값 상승을 견인한 것으로 나타났다. 정부가 내놓은 각종 규제책이 역설적으로 강남 집값을 밀어 올리고 있다는 지적이다.

올해 송파·서초·강남 2% 안팎 상승 #규제 완화 기대감에 재건축 속도 #마용성 등 인근 지역까지 번질 듯

강남 3구 아파트값 상승률 비교. 그래픽=김은교 kim.eungyo@joongang.co.kr

19일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난주(10일 기준)까지 4개월 2주 동안 서울 아파트값(주간 가격 동향 누적 기준)은 1.48% 상승했다. 서울 25개 자치구 가운데 송파구의 아파트값이 2.36% 올라 최고 상승률을 나타냈다. 2위는 2.17%의 상승률을 보인 노원구이고, 서초구(2.00%)·강남구(1.97%)가 뒤를 이었다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원 초과 초고가 아파트의 주택담보대출을 금지했다. 규제지역 내 시가 9억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출비율(LTV)을 낮췄다. 고가 아파트가 많은 강남 3구를 타깃으로 한 규제였다. 실제로 이 대책이 발표된 이후 5개월간 서울 아파트값이 0.11% 올랐는데, 서초구(-2.11%)·강남구(-2.03%)·송파구(-1.40%) 등은 오히려 하락했다. 여기에 정부는 지난해 6·17 대책과 7·10 대책 등을 내놓으면서 다주택자 세제 강화 등 강력한 수요 억제책을 추가했다. 이때도 대책 발표 이후 서울 아파트값 주간 상승률이 0.01~0.03% 수준으로 안정된 모습을 보였다.

그러나 올해 들어 규제에 따른 부작용이 나타났다. 정부의 규제에 맞서 시장에서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화됐다. 또 4·7 서울시장 보궐선거 과정에서 여야 서울시장 후보가 모두 재건축 규제 완화를 공약했고, 이에 대한 기대감이 불면서 강남권 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 낸 것도 집값 상승에 불을 지폈다. 정부는 지난해 6·17 대책을 통해 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원이 2년 실거주를 해야 새 아파트 입주권 부여하기로 했다. 그러면서 도시 및 주거환경정비법 개정안이 통과되기 전까지 조합설립 신청을 마친 단지는 실거주 의무를 적용하지 않는다는 예외 조항을 뒀다. 이에 재건축 단지들은 앞다퉈 조합 설립을 서두르는 등 사업 추진에 속도를 내기 시작했다. 강남구 압구정동 현대 7차의 경우 전용면적 245.2㎡가 조합설립 인가 직전인 지난달 2일 80억원(11층)에 거래되며 6개월 전 67억원(9층)보다 13억원 뛰기도 했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “각종 규제로 시장에 공급이 줄었지만, 매수세는 유지되면서 가격 상승으로 이어진 것”이라며 “앞으로도 강남 집값은 우상향할 것으로 보이는데, 이는 마포·용산·성동·동작 등 인근 지역 집값에 영향을 미칠 수밖에 없다”고 덧붙였다.

김원 기자  kim.won@joongang.co.kr