보유세 폭탄 결국 온다 "공시가격 현실화, 예정대로 추진" [일문일답]

올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 2007년 이후 최고 상승률을 기록했다. 서울도 20%가량 급등했다. 사진은 서울 송파구 아파트 모습. 연합뉴스

15일 정부는 올해 공동주택 공시가격안을 발표하며 현실화 속도 조절 필요성에 대해 "차질없이 추진하겠다"고 밝혔다. "공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급하다"고 덧붙였다.

올해 공동주택 공시가격안 일문일답

집값 급등과 맞물려 보유세(재산세+종합부동산세) '폭탄'을 낳는 현실화 제고를 강행하겠다는 뜻이다.

공동주택 공시가격안과 관련한 정부 설명을 정리했다.

공시가격을 신뢰할 수 있나.  

"적정가격으로 공시하도록 한 법 취지를 반영해 엄격히 조사된 시세와 공시가격 현실화율을 적용해 산정했다. 공시가격의 기초가 되는 시세는 전문기관인 한국부동산원에 의뢰해 조사하고 철저히 검증했다. 전문역량을 갖춘 조사자가 실거래자료 및 감정평가 선례, 각종 시세정보, 통계 등을 종합적으로 활용해 시세를 조사한 뒤 부동산원 내 검증과 감정평가사 등 외부전문가 심사를 거쳐 적정성 검토를 했다. 앞으로 공시가격안에 대한 소유자, 이해관계자 등 의견 청취, 공시 후 이의신청 등 법정 절차를 통해 정확성을 확보할 것이다."

공시가격 현실화율 적용기준은. 

지난해 11월 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 적용해 현실화를 추진한다. 올해 적용된 현실화율(시세반영률)은 지난해 현실화율에 일정한 제고분을 더해 결정된다. 제고분은 시세 수준에 따른 현실화 목표(최종 시세 90%, 중간 균형목표 70%) 및 도달 기간에 따라 결정되고 제고 상한은 6%포인트다."

자료: 국토부

공시가격 정보공개를 하나.  

"올해부터 공시가격 산정 기초자료(부동산 특성, 시세 참고가격 등)와 공시가격 결정을 위한 심의 자료, 평균적인 현실화율 통계 등을 공개할 계획이다. 기초자료는 지난해 세종시에서 시범 공개한 바 있고 올해부터 결정·공시할 때 전국적으로 공개한다. 결정·공시는 다음 달 29일 예정이다."

현실화율 제고를 현실화 계획(연간 3%포인트)씩과 달리 올해 1.2%포인트만 올린 이유는. 

"전체 공동주택의 92.5%인 시세 9억원 미만 주택이 균형성 제고 기간(2021~23년) 동안 중간목표 현실화율 70%를 기준으로 적용하기 때문에 3년간 평균 제고 폭이 3%포인트보다 낮다. 균형성 제고 기간 이후에는 연평균 3%포인트 수준으로 현실화할 계획이다."

공시가격 산정을 위한 시세 조사에서 해제 신고된 실거래가격도 반영했나. 

"공시가격 조사 시 실거래가격을 참고하고, 조사의 왜곡이 없도록 실거래 신고 후 해제 건은 참고자료에서 배제했다. 특히 실거래 해제 건 중 연중 최고가가 있는 경우는 공시가격안에 대한 심사단계에서 엄격히 검증했다. 지난해 실거래 신고 후 해제된 거래(4만7000건) 가운데 연중 최고가 거래사례는 1631건이었다."

어려운 경제 상황 등을 고려해 부동산 공시가격 현실화 속도를 조정해야 하지 않는가. 

"공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급하다. 이를 위해 지난해 11월 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립한 만큼 공시가격 현실화를 차질없이 추진하되 보유세·건보료 등은 국민부담 수준을 고려해 합리적으로 관리할 것이다."

올해 공시가격이 19% 이상 올라 재산세가 많이 늘어나는 것 아닌가. 

"올해부터 공시가격 6억원 이하 1주택자에 대한 세율을 0.05%포인트 인하해 대상자는 전년보다 오히려 재산세 부담이 감소한다. 공동주택 중 공시가격 6억원 이하 비중이 92.1%다. 세율인하 대상이 아닌 경우도 세부담 상한으로 전년 대비 인상 폭이 제한돼 공시가격 상승효과가 재산세에 모두 반영되지는 않는다."

자료: 국토부

공시가격 급등으로 세율 특례 대상인 6억원 이하 주택이 많이 감소하는 것 아닌가.  

"전국 공동주택 중 6억원 이하 비중이 약 3%포인트 감소했으나 여전히 공시가격 6억원 이하 공동주택이 92.1%로 대부분에 해당한다."

서울은 대부분 6억원을 초과해 세율 특례 적용 대상이 적지 않나. 

"서울에서도 공동주택의 70.6%가 공시가격 6억원 이하에 해당한다. 가격공시 대상 258만가구 중 182만가구다."

자료: 국토부

공시가격 급등으로 재산가액을 고려하는 지역가입자 건강보험료 부담이 급증할 가능성은. 

"지역가입자의 재산 보험료는 공시가격의 60%를 반영(재산세 과세표준 기준)하므로 시세 또는 공시가격 변동보다 반영규모가 줄어든다. 또한 재산점수 등급(60등급)에 따라 산정되는 체계여서 과표 금액이 변동되더라도 재산점수 등급이 그대로 유지될 경우에는 재산 보험료도 그대로 유지된다. 공시가격 변동에 따른 지역 건강보험가입자의 보험료 부담 완화를 위해 재산보험료 산정 시 재산공제를 확대할 계획이다. 올해 공시가격이 반영되는 11월에 재산공제 금액(현행 500만~1200만원)을 500만원 추가 확대할 예정이다. 약 730만(전체 지역가입 세대의 89%)세대의 보험료 부담이 월평균 약 2000원 인하돼
공시가격 변동 효과를 충분히 완화할 것이다. 내년 7월부터 건보료 2단계 부과체계 개편으로 재산공제가 5000만원으로 확대돼 지역가입자 재산 보험료
부담이 더 낮아질 전망이다."

공시가격 변동으로 건강보험 피부양자 탈락이 급증할 우려는. 

공시가격 9억원(재산세 과표 5억4000만원) 이상이면서 소득이 1000만원 이상이거나 공시가격 15억원(시세 약 20억원)이 넘는 재산이 있는 경우 건강보험 피부양 자격에 변동이 있을 수 있다. 이번 공시가격 변동으로 피부양 자격에 변동이 생기는 경우는 전체 피부양자의 약 0.1% 수준으로 예상된다. 처음 건강보험료를 부담하면서 큰 부담이 한 번에 발생하지 않도록 우선 내년 6월까지는 신규 보험료의 50%를 감면할 계획이다. 내년 7월 건보료 부과체계 개편에 맞춰 피부양자격 제외자에 대한 신규 보험료 부담 완화를 제도화하는 방안 등도 검토할 예정이다."

기초생활급여 등 복지 수급자가 급감하는 것 아닌지.

기초생활보장·차상위사업의 경우 신청 가구의 소득인정액을 선정기준과 비교해 수급 여부를 결정한다. 공시가격이 변동되면 재산가액에 영향을 주며 이로 인해 재산의 소득환산액 및 소득인정액이 변동된다. 소득인정액 변동으로 선정기준 초과 시 수급 여부에 영향을 줄 수 있으나 복지사업 수급자들이 보유 중인 부동산이 대부분 중·저가여서 공시가격 변동에 따른 영향이 제한적이다. 기초생활보장 및 차상위 사업의 경우 이미 마련된 재산 범위 특례를 통해 공시가격 인상 영향을 최대한 완충할 계획이다. 장애인·노인 등 근로 능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원한다."

자료: 국토부

공시가격 변동으로 기초연금과 장애인 연금을 못 받는 경우가 증가하는지.

"기초연금·장애인 연금 지급기준은 전체 노인 인구 및 중증장애인의 소득 하위 70% 수준으로, 선정기준액 이하인 경우 지급한다. 선정기준액은 전체 노인·중증장애인의 소득·재산 수준과 생활실태, 부동산 공시가격 변동, 물가상승률 등을 고려해 매년 조정한다. 기초연금·장애인연금은 소득 하위 70%에 지급되므로, 수급자 전체규모는 공시가격 변동과 상관없이 70% 수준으로 유지된다. 공시가격 인상으로 일부 수급자가 대상에서 제외될 수 있으나 소득 하위 70%를 포함하는 소득인정액을 적용함에 따라 기존에 혜택을 받지 못하던 사람이 새롭게 수급자에 포함될 가능성이 있다."

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr