50대 4주택자 ‘14억 고민’ 아파트·입주권·농가주택 중 뭘 팔까

중앙일보

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서지명 기자

조기 은퇴를 고려하고 있는 양모(50)씨. 퇴직하면 귀촌하려고 농가주택을 샀는데, 실제로 귀촌이 가능할지 모르겠다. 노후 준비를 위해 가계 자산을 어떻게 운용하는 것이 좋을지 고민이다. [사진 pxhere]

Q 경기도 안양시에 거주하는 양모(50)씨. 은퇴를 10년 정도 앞두고 있지만 건강상의 문제로 조기 은퇴도 고려하고 있다. 현재 대학생과 고등학생인 자녀 2명을 키우고 있다. 한 달 수입은 급여 650만원이다. 외벌이하며 자녀교육에 여전히 목돈이 들어가고 부모님도 부양하고 있어 저축이 쉽지 않은 상황이다.

부채를 뺀 보유 자산 규모는 14억6000만원 정도. 아파트 2채, 아파트 입주권, 농가주택 등 부동산이 자산의 대부분을 차지한다. 퇴직하면 귀촌하려고 강원도에 농가주택을 샀는데, 아내의 반대가 심해 실제로 귀촌이 가능할지 모르겠다. 투자가치는 없는 집이라 팔지 말지 고민이다. 부동산 보유에 따른 세금을 줄이고 노후준비를 하려면 가계 자산 운용은 어떻게 하는 게 좋은지 조언을 구했다.

A 양씨는 현재 1가구 4주택자다. 실거주용이 아닌 재개발 입주권은 처분할 것을 추천한다. 귀촌은 전적으로 아내의 동의를 구해야 결행할 수 있다. 현재 부인의 반대가 심하므로 귀촌은 포기하고 강원도에 있는 농가주택도 처분하는 것이 좋겠다. 갑작스러운 가장의 사망 등을 대비해 들었던 종신보험은 연금전환특약을 활용하면 노후자금으로 활용할 수 있다.

◆부인 귀촌 반대, 농가주택 팔아야= 경기도 내 아파트 2채 중 한 채는 양씨가 살고 있고, 같은 단지 내에 있는 다른 한 채에는 양씨 부모가 거주 중이다. 2채 모두 실거주하고 있어 매도 의사가 없다. 지하철역 바로 앞에 있어 입지도 양호하니 급하게 매각할 이유도 없다. 3년 전에 지인과 함께 투자한 서울 소재 재개발구역은 입지가 뛰어나며, 관리처분인가가 난 상태로 재개발 지연 리스크도 작다. 보유 부동산 중 장기적 가치가 가장 큰 물건이다. 반면 강원도에 있는 농가주택은 가치 상승 가능성이 작고 원거리로 관리도 어려우니 매수 가격 수준의 매각을 검토할 만하다. 강원도 소재 농가주택은 ‘지방 소재 3억원 이하 주택’으로 주택 수를 계산할 때 보유주택으로 보지 않는다. 하지만 이 주택을 빼도 1가구 3주택자로 경기도 소재 아파트 또는 서울 소재 재개발 입주권을 매각했을 때는 양도세 중과가 적용된다.

다만 다주택자가 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 거주 아파트는 올해 6월 말까지 ‘12·16부동산대책’에 따라 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다. 그러나 양도세 절감을 위해 거주 주택을 팔고 전세를 사는 것에 대한 심리적 부담감도 고려해야 한다. 거주 주택을 팔 의사가 없다면 장기적 투자 가치는 크나 최근에 투자해 양도 차익이 상대적으로 작고 지인과 함께 지분 투자해 언젠가는 정리해야 하는 서울 재개발 입주권을 파는 것이 낫겠다.

◆종신보험, 연금전환해 노후자금 활용을= 양씨는 현재 본인 명의의 종신보험과 실비보험을 보유하고 있다. 종신보험은 본인 사망 시 고액의 사망보험금이 나오는 보험이다. 보험가입 당시에는 자녀가 어렸겠지만 은퇴 시점에는 얘기가 달라질 수 있다. 자녀가 모두 성인이 되어 독립해 스스로 소득을 창출하고 있을 가능성이 높기 때문이다. 보험 가입 당시에는 사망보험금이 필수적이었다면, 지금은 아닐 수도 있다는 말이다. 따라서 은퇴하는 시점에 해당 보험에서 지급하는 사망보험금이 꼭 필요한지 아닌지를 점검해보고, 꼭 필요하지 않다면 연금전환특약을 활용해 노후자금으로 쓰는 것도 검토할 만하다. 다만 연금전환하면 사망보험금 지급과 같은 보장은 없어진다. 또 연금을 지급하는 금액이 보장금액이 아닌 해약 시 지급되는 해약환급금이라는 점을 참고하자.

양씨가 저축하고 있는 금액은 연금저축 20만원과 CMA 예치금 35만원이다. 지속해서 납입해 온 개인연금은 약 3000만원이 축적됐다. 35만원씩 불입해온 CMA 자금도 1000만원가량 된다. 만약을 대비해 현금성 자산 1000만원은 유동자금으로 두더라도 연금저축은 노후준비를 위해 적극적으로 기대수익률을 높일 필요가 있다. 어떤 상품에 투자할지 막막하다면 자산배분형 펀드가 적합할 수 있다. 자산배분형 펀드는 자신이 가입한 펀드는 1개지만 자산이 15~20개의 항목으로 배분돼 투자된다. 시장 상황에 따라 자산의 배분 비율을 변경해 대응해 갈 수 있다.

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