17일부터 서울 대부분 지역에 민간택지 분양가 상한제가 확대 적용된다. 27개 동에서 수도권 일부를 포함한 322개 동으로 상한제 지정이 ‘핀셋'에서 '무더기'로 강화된다.
정부는 집값 상승을 선도했다고 판단한 서울 13개구 전 지역과 정비사업 등 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 비롯해 경기도 과천‧하남‧광명 등 3개시의 13개동으로 분양가 상한제를 확대한다고 16일 밝혔다. 정비사업 등 이슈가 있는 지역은 조합설립인가가 난 이후의 단지를 대상으로 정했다.
정부가 판단한 집값 상승 선도 지역은 서울 강남‧서초‧송파‧강동‧영등포‧마포‧성동‧동작‧양천‧용산‧광진‧서대문‧중구다. 여기에 정비사업 이슈가 있는 지역으로 강서구 5개동(방화‧공항‧마곡‧등촌‧화곡동), 노원구 4개동(상계‧월계‧중계‧하계), 동대문구 8개동(이문‧휘경‧제기‧용두‧ 청량리‧답십리‧회기‧전농동), 성북구 13개동(성북‧정릉‧장위‧돈암‧길음동, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광‧갈현‧수색‧신사‧증산‧대조‧역촌동)이다.
경기도에서는 광명시 광명‧소하‧철산‧하안동, 하남시 창우‧신장‧덕풍‧풍산동, 과천시 별양‧부림‧ 원문‧주암‧중앙동이 지정됐다.
이문기 국토부 주택토지실장은 "지난번 1차 상한제 발표때 고분양가를 회피해 주변으로 집값 상승세가 확산하는 풍선 효과가 나타나면 추가 지정하겠다고 이미 예고했다"며 "이번 추가 지정은 1차 발표를 보완하는 성격이고 회피 움직임이 있으면 3차, 4차 추가 지정할 계획"이라고 말했다.
청약 규제가 더 깐깐해진다. 청약당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열을 잡기 위해 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 늘린다.
분양가 상한제 주택이나 투기과열지구 내 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한한다. 공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지한다.
임대주택사업자 혜택은 줄이기로 했다. 현재 임대사업자로 등록하면 세제 혜택이 있다. 종합부동산‧양도소득‧임대소득세 혜택 대상은 서울‧수도권 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택이고 취득세와 재산세는 가액 기준 없이 면적(전용 60㎡ 이하) 기준만 있었다.
이 때문에 가격이 비싼 주택을 임대해도 취득·재산세 혜택이 있었다. 앞으로는 취득·재산세도 가액 기준이 적용된다. 사실상 임대주택사업에 대한 정책 기조를 완전히 뒤집겠다는 신호다. 임채우 국민은행 부동산수석전문위원은 "공시가격 6억원(지방 3억원) 초과 주택은 임대해도 사실상 세제 혜택이 없는 셈"이라며 "2년 전 임대사업자 등록을 장려했던 때와는 상반된 분위기"라고 말했다.
임대사업자의 책임 강화를 위해 미성년자의 사업자 등록을 제한하고, 관련 규정 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록을 제한하는 등 등록 요건도 강화한다. 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납 여부도 세입자에게 미리 설명하는 방안을 추진한다. 현재까지 등록된 임대주택은 전국 147만9000가구에 이른다.
고가주택에 대한 자금출처 조사를 강화한다. 국세청이 고가주택의 자금출처를 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 한다. 자금조달계획서 제출 대상도 확대한다. 앞으로는 투기과열지구‧조정대상지역 3억원 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득시 자금조달계획서를 내야 한다.
현재는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시만 적용됐다. 특히 투기과열지구 내 9억원 초과 주택 실거래 신고시 자금조달계획서 뿐 아니라 객관적 증빙자료도 내야한다. 고가 주택 거래가 어려워지는 것이다. 김태현 금융위 사무처장은 "투기과열지구 초고가 아파트를 중심으로 주택가격을 선도하는 현상이 나타나며 결과적으로 주택가격 안정을 저해한다"고 말했다.
다주택 조세부담을 줄이기 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 정밀 검증할 방침이다. 이는 9‧13 대책 이후 조세 부담 회피 등을 위해 부동산업 법인 설립이 급증한데 따른 조치다. 2017년 부동산업 법인은 7282건이었지만 올해(9월 기준) 1만245건으로 늘었다.
다음은 이번 대책에 대해 정부가 설명한 주요 질의응답.
- 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대하는 배경은?
“서울 27개동(洞) 분양가 상한제 적용지역 지정 이후에도 풍부한 유동성의 시장 유입 및 추가 상승 기대감 등으로 상승세가 지속했다. 특히, 양천(0.31%)·동작(0.14%) 등 서울 내 상한제 미지정 지역은 일부 풍선효과로 상승폭이 확대했다.
과천(0.88%)·광명(0.34%)·하남(0.59%) 등 수도권 주요 지역도 서울 상승세의 확산 및 일부 풍선 효과로 지속적인 상승세를 나타냈다. 지난 1차 지정 당시 풍선효과, 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안에 대해 상한제 적용 지역 추가 지정을 예고한 바 있다.
금번 추가 지정은 미지정 지역으로 풍선효과를 막아 시장 불안을 해소하고, 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 조치다."
- 부동산 관련 불법 행위 단속에 국토부 상설조사팀은 어떤 역할을 수행하는지?
"상설조사팀에는 특사경으로 구성된 국토부 전담 조사인력을 배치해 부동산 관련 불법행위를 집중 단속할 예정이다. 또한 부동산거래신고법 개정에 따라 내년 2월부터는 국토부 직권으로 실거래 신고 내역을 직접 조사할 수 있다. 이 상설팀은 전국의 실거래 신고 내역을 실시간 모니터링하여 이상거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획이다. 자금조달 과정에서 구체적인 자금 출처 등을 명시하도록 자금조달 및 입주계획서 신고 내용도 구체화함으로써 실거래 조사 효율성을 높일 수 있도록 개선하겠다.
시장 불법행위 및 실거래 신고내역의 모니터링 및 집중 조사를 통해 투명하고 건전한 시장 조성에 기여할 것으로 기대한다."
- 자금조달계획서 증빙자료를 제출받아 확인하는 이유는?
"신고 시점에서 확인 가능한 객관적인 자금조달 증빙자료를 제출하도록 함으로써 자금조달계획서 작성의 신뢰성을 높이고 이상거래 의심여부를 보다 신속·정확하게 파악할 수 있도록 하기 위한 것이다."
공급질서 교란자 및 불법 전매자에 대한 청약제한을 강화하도록 하였는데, 언제부터 적용되는지?
"공급질서 교란자에 대한 청약제한 강화(10년)는 주택공급에 관한 규칙(부령) 개정사항으로 통상 부령 개정 소요기간(3개월)을 감안할 때 내년 3월 이후 ’공급질서 교란자로 확정되는 자‘부터 적용될 것으로 예상된다. 불법 전매자에 대한 청약제한은 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정이 필요한 사항으로 주택법 개정완료 후 공포·시행시기를 감안해 주택공급규칙을 신속히 개정하여 추진할 계획이다."
- 임대사업자에 대한 합동점검 시 점검할 항목과 지역은?
"임대사업자의 주요 의무사항인 임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한 및 임대차계약 신고 의무를 중점적으로 점검하고 점검 지역은 전국을 대상으로 추진할 계획이다."
- 미성년자 임대사업자 등록을 제한할 경우 이미 등록한 미성년 임대사업자도 말소되는 것인지?
"미성년 임대사업자 등록 제한은 법 개정 이후 신규 등록한 임대사업자부터 적용하는 것으로 소급 적용하려는 것은 아니다. 이미 등록한 미성년 임대사업자에 대하여는 등록임대주택 의무 이행 사항을 확인하고, 중요 의무 위반시 직권말소 등 사업자 관리를 철저히 할 계획이다.“
- 일시적인 임대보증금 반환 지연까지 임대사업자 등록 말소규정에 포함하는 것인지?
"임대사업자 등록에 대한 지자체장의 직권 말소 요건에 ‘임대보증금 미반환 등으로 임차인 피해가 명백한 경우’를 반영하려는 것이다. 임대사업자가 임차인과 협의하여 일시적으로 보증금 반환이 지연되는 경우까지 등록말소 사유에 포함하는 것은 아니다. 구체적인 판단 기준 등은 하위법령에서 규정할 계획이다."
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
