차명 부동산 되찾아올 때, 세금 절약하는 법

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(28)

10년 전 윤 씨는 부득이하게 자신의 아파트를 누나 명의로 옮겨 놓았다. 최근 누나가 건강이 나빠지자 아파트를 다시 윤 씨 명의로 돌려놓으려고 하는데 어떻게 해야 할까? [연합뉴스]

10년 전 윤 씨는 부득이하게 자신의 아파트를 누나 명의로 옮겨 놓았다. 최근 누나가 큰 병을 얻어 건강이 어려워지자 아파트를 윤 씨 명의로 돌려놓으려고 한다. 윤 씨가 집을 되찾아오려면 어떻게 해야 할까?

여러 가지 사정으로 어쩔 수 없이 자신의 부동산을 다른 사람의 명의로 해 놓았다가 뒤늦게 이를 다시 찾아오는 방법을 고민하는 사람이 많다. 부동산 명의를 옮겨 오려면 매매를 통해 구매하는 것으로 처리하거나 무상으로 증여를 받아 와야 한다. 문제는 어떤 경우든 만만치 않은 세금이 따라온다는 것이다.

만일 매매계약을 통해 아파트를 누나로부터 윤 씨 명의로 바꾸면 어떻게 될까. 누나는 지금 1세대 3주택자고 모두 조정대상 지역에 있기 때문에 양도세가 중과세된다. 윤 씨가 누나 명의로 바꿀 때는 당시 시가 4억원으로 신고했는데 지금은 7억원이므로 양도차익 3억원에 대해 양도세 등으로 약 1억 7000만원을 납부해야 한다.

매매가 낮춰 신고하다간 양도세 부담 늘 수도

윤 씨는 양도세 부담을 줄이기 위해 최대한 매매가를 낮추려고 한다. 즉, 매매가를 7억원에서 5억원으로 낮추면 양도세 부담도 줄어들지 않겠느냐는 것이다. 그러나 세법에서는 특수관계자와의 거래 시 매매가를 시가로 해야 하는데, 만일 매매가와 시가의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 이상 차이가 나면 매매가를 시가로 다시 계산해 양도세를 추징하게 된다.

윤 씨의 경우 매매가를 5억원으로 하더라도 세무서는 이를 무시하고 시가 7억원을 매매가로 보아 양도세를 매기게 되므로 양도세가 줄기는커녕 오히려 늘어날 수도 있다는 것이다. 더구나 특수관계자 간의 거래에서 매매가를 너무 많이 낮추면 증여세 문제도 생길 수 있다.

즉, 싼값에 매입한 상대방은 그만큼 일종의 증여를 받았다고 보는 것이다. 그러나 그 차액이 3억원 또는 시가의 30% 이상인 경우에만 증여세를 부과할 수 있다. 따라서 윤 씨의 경우 매매가액을 5억원으로 한다면 시가의 30% 범위 이내에 해당해 저가양도에 대한 증여세가 부과되지는 않는다.

하지만 이렇게 윤 씨와 누나가 집을 매매한 것처럼 꾸미더라도 국세청은 두 사람이 남매라는 점을 고려해 실제로 매매대금을 주고받았는지 확인할 수 있다. 매매대금을 주고받은 통장 거래 내역을 제출해 달라고 세무서로부터 요청받았는데도 이를 제출하지 못한 채 결국 매매대금이 오고 가지 않은 사실이 드러난다면 세무서는 거래 자체를 모두 허위라고 보게 된다. 그 경우 이를 ‘양도’가 아닌 형제간 ‘증여’로 보아 증여세뿐 아니라 가산세까지 더해 세금이 추징될 수 있다는 점을 주의해야 한다.

부동산 거래 내역을 증빙하지 못하면 세무서는 거래 자체를 모두 허위라고 보고 이를 '양도'가 아닌 형재간 '증여'로 보아 증여세뿐 아니라 가산세까지 더해 세금이 추징될 수 있다. [중앙포토]

그렇다면 누나가 아파트를 제삼자에게 양도한 후 그 매매대금을 윤씨가 가져오는 것은 어떨까? 물론 거액의 양도세를 납부해야 하므로 윤씨가 손에 쥐는 돈은 5억 3천만원으로 줄어들게 된다.

그러나 이 방법 또한 증여세가 추징될 위험이 있다. 혹시 누나의 사망으로 인해 상속세 조사가 진행된다면 사망 전 부동산 양도대금의 흐름을 추적하게 되는데 동생인 윤씨가 가져간 것으로 드러나 증여세와 상속세까지 세금이 매겨질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

윤 씨가 누나로부터 시가 7억원인 아파트를 증여받는 방법으로 되찾아 온다고 가정해 보자. 누나로부터 증여받을 경우 1000만원의 증여 공제를 받을 수 있지만 증여세율 30%가 적용된다. 그 결과 증여세로 약 1억 4000만원을 부담해야 하므로 세 부담이 크다.

만일 현재 누나 명의로 된 아파트에 본인이 전세(전세보증금 4억원)로 살고 있다면 증여세를 계산할 때 전세 보증금을 공제받을 수 있을까. 만일 누나와의 임대차 계약을 통해 보증금 4억원을 지급했다면 이는 누나의 채무에 해당하므로 윤 씨가 아파트를 증여할 때 공제받을 수 있다.

그 경우 증여세는 3억원(7억원-4억원)에 대해 약 4600만원으로 줄어들게 된다. 다만, 채무까지 함께 넘겨주는 부담부 증여에 해당하므로 누나는 채무 4억원에 대해 양도세 약 8600만원을 부담해야 한다. 결국 증여세와 양도세를 합하면 총 세 부담은 약 1억 3000만원이나 된다. 일반적으로 부담부 증여를 하게 되면 증여세율보다 양도세율이 낮아 비교적 절세가 되는 경우가 많지만 누나는 다주택자로 양도세 부담이 크기 때문에 절세효과를 기대하기 어렵다.

그뿐만 아니라 세무서에서 전세 계약의 사실 여부를 살펴본다면 윤 씨에게 곤란한 상황이 생길 수 있다. 누나와의 전세 계약은 서류상의 계약일 뿐 실제 전세 보증금이 오고 가지 않았다면 보증금을 채무로 공제받지 못하기 때문이다. 당시 통장 거래 내역 등 실제로 보증금을 주고받았다는 사실을 입증하지 못한다면 보증금은 채무로 인정받지 못해 향후 증여세가 추징될 수도 있다.

여러 명이 증여받는 방법이 절세에 도움

차명 부동산을 되찾아 올 때의 세금 문제. [표 최용준, 제작 유솔]

증여세를 더 줄이고 싶다면 분산해 증여받는 방법을 시도해 볼 수 있다. 가령 누나로부터 아파트를 윤 씨와 윤 씨의 아내가 각각 절반씩 증여받는다면 어떻게 될까. 이 경우 각자 5500만원씩 1억 1000만원의 증여세가 나온다.

윤 씨 혼자 증여받을 때의 세금인 1억4000만원보다 3000만원 정도 줄일 수 있는 셈이다. 물론 증여받는 대상을 더 분산하면 증여세는 그만큼 줄어든다. 만일 윤 씨의 자녀까지 포함해 각자 3분의 1씩 증여받는다면 각자 3300만원씩 총 증여세는 9900만원으로 줄어들게 된다.

윤 씨는 누나로부터 아파트를 증여받거나 매매를 통해 되찾아오는 과정에서 너무나 많은 세금이 발생할 뿐 아니라 향후 또 다른 세금 문제까지 생길 수 있어 망설여진다. 그래서 차라리 10여 년 전 누나 명의로 부득이하게 옮겨 놓은 것 자체가 허위이며, 사실상 아파트는 윤 씨 자신의 것이라고 주장하는 것이 어떨까 싶다. 누나 명의의 아파트는 차명 부동산이니 실소유주인 자신에게 돌려달라고 주장하겠다는 것이다.

그러나 부동산실명법에 의하면 차명 부동산은 명백히 불법이다. 명의 신탁자에게는 부동산 가액의 30%에 상당하는 과징금이 부과될 뿐 아니라 징역이나 벌금형에 처할 수 있다. 물론 명의를 빌려준 명의 수탁자도 함께 처벌 수 있다. 세무조사 과정에서 윤 씨가 차명 부동산이라는 점을 밝힌다면 국세청은 이러한 위법사례를 관련 기관에 통보할 수 있기 때문에 의도와 다르게 오히려 일이 더 커질 수도 있다.

이처럼 부득이한 사정으로 부동산을 다른 사람 명의로 옮겨 놓는다면 이를 다시 찾아오는 과정에서 여러 가지 복잡한 세금 문제가 생길 수 있으므로 보다 신중한 판단이 필요하다.

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com