[반퇴테크] 3억원짜리 집 월 수령액, 60세 68만원 70세 97만원

중앙일보

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70대 이모씨는 2013년 8월 주택연금에 가입했다. 그도 평소엔 “훗날 자식에게 물려줄 유산은 집 한 채가 전부”라는 생각에 주택연금 가입을 꺼렸다. 그러나 “언제가 될지 모를 미래에 유산을 물려주는 것보다는 당장 부모님 생활비 부담을 덜어주는 게 낫다”는 자녀들의 말을 듣고 결심 했다. 당시 이씨의 집 담보가치는 4억5000만원이어서 2013년부터 월 144만3300원씩을 연금으로 받고 있다.

반퇴세대 최후 보루, 신청 증가
부부 중 한 명 60세 넘으면 해당

　반퇴세대의 노후 대책에 마지막 보루는 ‘내 집’뿐인 경우가 허다하다. 이마저도 대부분 전세나 대출을 끼고 있다. 한국은행과 통계청 조사에 따르면 지난해 3월 기준 반퇴세대인 50대는 부동산 등 실물자산이 3억9959만원인데 비해 금융자산은 1억 1235만원에 불과했다. 부동산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 73.4%에 달한다. 실물자산을 금융자산으로 유동화하는 방법 중 최근 주목을 받고 있는 방식이 주택연금이다. 지난해 주택연금 가입건수는 6486건으로 1년 전보다 28.7% 증가했다.

신용상 금융연구원 선임연구위원은 “주택연금은 정부의 지원과 보증을 통해 시중 은행에서 받을 수 없는 혜택을 주는 상품으로 다른 대안 없이 집 한 채만 보유한 사람이라면 자산을 유동화하는데 있어 가장 효율적”이라고 말했다. 자신이 사는 집에서 계속 살면서 부부가 둘 다 사망할 때까지 연금을 받을 수 있고 가입주택에 대해 재산세 25% 감면 혜택도 볼 수 있다. 또 집값에 비해 연금을 충분히 수령하지 못했다고 생각될 땐 자녀가 대출을 정산한 뒤 집을 상속하거나 처분하는 것도 가능하다. 하지만 아무리 좋은 상품이라도 활용법을 잘 알아야 적재적소에 요긴하게 써먹을 수 있다. 주택연금 활용법을 Q&A 형식으로 풀어봤다.

기존 주택에 대출금이 남아있는데, 주택연금에 가입할 수 있나.: “주택연금에서 일시 인출한도만큼을 대출받아 기존의 대출금을 갚을 수 있다. 4월부터는 이 한도가 현행 50%에서 70%로 오르기 때문에 더 많은 금액을 인출해 대출금을 상환할 수 있다. 단 일시 인출 금액이 많을수록 월지급금은 줄어든다. 적용되는 대출금리도 시중은행에 비해 낮은 편이다. 하지만 일시 인출을 위해 주택연금을 활용하는 것은 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 집값의 1.5%를 초기 보증료로 내야기 때문이다.”

하루라도 빨리 월지급금을 받는 게 유리하지 않나.: “주택연금은 연금 개시일이 늦어질수록 기대 수명이 짧아지기 때문에 월지급금이 올라가는 구조다. 예를 들어 3억원 집으로 60세부터 연금을 받으면 월 68만원을 받지만 70세부터 받으면 97만원을 받을 수 있다. 일시대출금도 60세엔 6270만원을 받은 뒤 월 34만원씩을 받지만, 70세부턴 8250만원을 대출 받고도 월 48만원씩 받을 수 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “국민연금과는 달리 물가 상승률이 반영되지 않기 때문에 최대한 가입 시기를 늦추는 게 좋다”고 조언했다. 하지만 반론도 있다. 신정한 한국주택금융공사 주택연금부 팀장은 “월지급액이 낮더라도 기대 수명을 알 수 없는 만큼 하루라도 빨리 시작해서 한 번이라도 연금을 더 챙기는 것이 낫다”고 말했다. 결국 부부 양쪽의 기대 수명과 기타 연금과의 배분 등을 고려해 연금 수령 시기를 조절하는 게 좋다.”

배우자 나이는 상관없나.: “이달 말부터 주택 소유주에 상관없이 부부 중 한 사람만 60세가 넘어도 가입이 가능해진다. 단 주의할 것이 있다. 가입 당시에 부부였다 할 지라도 연금 가입자의 사망 시점에 배우자와 이혼한 상태라면 배우자가 연금을 받을 수 없다.”

주택연금에 가입했는데 집값이 오르면 손해 아닌가.: “주택은 부부 사망 시까지 가입자 소유다. 이 때문에 부모님이 두 분 다 사망한 시점에 주택 가격이 오르거나 부모님이 생각보다 일찍 돌아가셔서 연금을 집값만큼 수령하지 못한 경우엔 주택금융공사와 정산을 하면 된다. 그동안 부모님이 받은 일시 대출금과 월 지급금, 대출 이자, 보증료를 갚으면 집을 상속 받거나 처분할 수 있다. 하지만 연금 수령 기간이 길거나 집값 상승분이 크지 않을 경우, 세금 문제를 고려해 상속 여부를 결정하는 것이 낫다.”

살고 있는 집의 주택 가격이 시세보다 낮게 책정되는 건 아닌가.: “한국감정원 인터넷시세→KB인터넷시세→국토교통부 주택공시가격→한국감정원 감정평가액 순으로 적용한다. 단 가입자가 원하면 한국감정 감정평가액을 최우선으로 적용 가능하다. 만약 주택연금까지를 내다보고 주택 구입을 고려하고 있다면 다세대·빌라보단 아파트를 선택하는 것이 낫다. 박 수석전문위원은 “환금성과 감가상각 등을 고려하면 아파트가 다세대·빌라보다 주택 가격 책정에서 유리한 측면이 있다”고 말했다.”

주택연금에 가입했다가 죽을 때까지 그 집에서 살아야 하면, ‘가택연금(家宅軟禁)’이나 마찬가지 아닌가.: “주택연금에 가입한 집에서 살다가 이사를 가도 상관없다. 단 기존 주택과 신규 주택의 가격 차이로 담보 가치가 변하기 때문에 연금액이 달라질 수 있다. 담보 가치가 낮은 집으로 가는 경우, 차액을 상환받는 대신 월지급금은 감소한다. 이에 비해 담보 가치가 큰 집으로 이사를 가게 되면 보증료를 추가 납부하는 대신 월지급금이 상향 조정된다.”

주택연금을 받는 것보다 주택을 처분하고 상가 등에 투자하는 것이 낫지 않을까.: “신정한 팀장은 “세입자와의 감정 노동과 부동산 가격에 대한 리스크, 관리비와 세금 부담 등을 감안하면 상가에 비해 주택연금이 안정적인 노후 대책이 될 수 있다”고 말했다. 그렇다고 주택연금이 만능 노후 대책인 것은 아니다. 박 수석전문위원은 “주택연금은 화수분이 아니라 집의 가치 내에서 나오는 돈이 한정돼 있는 상품인 만큼 최후의 방편으로 삼아야지 주택연금만을 믿고 노후 대비를 소홀히 해서는 안 된다”고 말했다.”

김경진 기자 kjink@joongang.co.kr