[절세 가이드] 투기지역 부동산거래

대전시 서구.유성구와 충남 천안시에 이어 최근엔 서울 강남구와 경기도 광명시가 '주택 투기지역'으로 지정됐다. 투기지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 등 부동산 가격 안정을 위한 조치들은 개인의 재산권에 큰 영향을 주지만 제대로 알고 대처하는 이들은 그리 많지 않다. 투기지역 지정과 관련된 유의사항 및 절세방안을 소개한다.

◇ 세금 늘어날 가능성에 대비하라=투기지역으로 지정된 곳에 시가 6억원 이하인 주택을 여러 채 갖고 있거나 '1세대 1주택 비과세' 요건을 갖추지 못한 주택 소유자의 양도세가 크게 늘어날 전망이다.

거래금액이 6억원 이하인 1세대 1주택자라면 투기지역이라해도 양도세가 전액 비과세되고, 6억원을 넘는 고가주택의 경우 이미 실거래가 과세대상에 해당돼 큰 영향을 받지 않는다.

또 올해 이후 상속받는 주택의 경우 투기지역 지정 전에는 기준시가로 과세되지만 투기지역 지정 후엔 모두 실거래가를 기준으로 과세돼 세금 부담이 늘어날 수 있다. 향후 투기지역 지정이 예상되는 곳에 집을 갖고 있다면 지정되기 전에 서둘러 양도하는 방안을 고려해 보자.

증빙서류를 꼼꼼히 챙겨라=실거래가로 과세되면 기준시가로 과세될 때와 달리 상대방이 신고한 양도가액이 나중에 자신의 취득가액으로 국세청 전산망에 입력된다는 점을 염두에 두어야 한다.

따라서 매매대금으로 지급할 수표를 복사하거나 대금을 온라인으로 송금한 뒤 입.출금한 통장 사본을 계약서와 함께 보관해 과세 당국의 실거래가 확인조사에 대비하도록 하자.

갖가지 비용에 대한 자료도 꼼꼼히 챙겨두면 세금을 아끼는 데 도움이 된다. 단독주택 등을 신축하거나 증.개축할 땐 인가받은 사업자에게서 정식 세금계산서를 받는 게 가장 좋다.

여의치 않으면 도급 계약서를 작성한 뒤 대금지급 영수증을 챙겨두면 나중에 취득 관련 비용으로 공제받을 수 있다. 이 밖에 취득세.등록세와 중개 수수료, 법무사 수수료 등 주택의 취득과 매매에 직접 관련된 돈은 영수증을 보관해두면 모두 비용으로 인정받을 수 있다.

한편 주택의 취득 단계에서 구입한 채권을 만기 전에 매각할 때 금융회사를 이용하면 할인된 금액만큼 비용으로 인정된다.

◇ 오래된 집은 헐고 나서 양도하자=오래된 단독주택은 통상 건물보다는 토지를 목적으로 매매하는 경우가 많다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 주택이라면 건물을 헐고 나서 토지로 파는 방안을 고려해 보자. 아직까지 토지는 모두 기준시가로 과세되므로 양도소득세를 상당폭 덜 낼 수 있다.

◇ 양도차익이 큰 주택을 나중에 양도하자=투기지역과 기타 지역에 주택을 각각 갖고 있다면 기타 지역의 주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 만일 투기지역에만 두채 이상의 주택이 있다면 세금면에선 최근에 사들여 값이 많이 오르지 않은 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.

한가지 유의할 점은 최근 기준시가 인상률이 실거래가 상승률보다 높아 실거래가 과세가 오히려 유리한 경우도 종종 있으므로 전문가를 통해 예상되는 세금을 계산해본 뒤 먼저 팔 주택을 결정하도록 하자.

*다음회엔 증여세 절세방안에 대한 칼럼이 게재됩니다.

안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹 회장