[황정일기자] ‘공급 과잉, 임대료 약세, 임대수익률 하락.’ 요즘 오피스텔 시장의 현황이다.
최근 몇 년 새 공급이 급증하면서 임대료가 약세다. 서울은 물론 수도권과 지방 도심도 마찬가지다. 오피스텔은 물론 도시형생활주택 등 유사상품이 대거 공급된 영향이다.
공급이 느니 임대료가 내리는 건 당연하다. 임대료가 떨어지니 임대수익률도 하락세다. 예컨대 최근 서울 강남에서 입주한 한 오피스텔은 2009년 분양 당시 보증금 1000만원에 월세 100만원을 받을 것으로 예상했지만 현재 임대료는 보증금 1000만원 월세 70만원 선이다.
당초 기대했던 것보다 임대수익률이 떨어지자 몸값도 내려 분양가보다 3000만~4000만원 싼 매물이 수두룩하다. 하지만 상황이 이런 대도 오피스텔은 꾸준히 나오고, 투자 수요도 꾸준히 유입되고 있다.
실제로 지난달 27~28일 한화건설이 서울 마포구 상암동에서 청약한 오벨리스크 2차의 경우 732실 모집에 4538건이 접수됐다. 같은 날 효성이 서울 영등포구 당산동에서 내놓은 오피스텔도 평균 2.3대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.
지방에서도 분양이 이어지고 있고 청약률도 높다. 현대아산은 지난달 14~15일 내포신도시 내놓은 단지는 평균 3대 1의 청약 경쟁률을 보였다. 하반기에도 적지 않은 오피스텔이 분양할 것으로 예상된다.
조인스랜드부동산 조사 결과 하반기 서울?수도권에서만 1만여 실이 분양 예정이다. 공급이 넘치고 임대수익률이 하락세를 보이는 데도 오피스텔이 꾸준히 공급되고, 또 투자자가 몰리는 것은 저금리 기조 때문으로 풀이된다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 “경제 불안 속에 저금리 기조가 이어지면서 자산을 운용할 수단이 없다”며 “그러다 보니 그나마 수익형 부동산 시장에 대한 관심이 꾸준히 이어지고 있는 것”이라고 말했다.
수익률 떨어지고 있어 자칫하면 손해 볼 수도
하지만 임대수익률이 떨어지고 있어 과거처럼 오피스텔 1~2채를 사서 임대하면 임대수익은커녕 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다. 특히 소득이 없는 사람이 오피스텔 1~2채로 임대사업을 하면 건강보험료 등으로 ‘마이너스’ 수익률을 기록할 수도 있다.
예컨대 소득이 없는 사람이 임대사업자 등록을 하고 오피스텔 한 채를 보증금 1000만원에 월세 80만원에 임대한다면 의료보험료와 국민연금이 1년에 각각 180만원, 48만원에 이른다. 배우자나 자녀 등 직장이 있는 가족에 편입(직장의료보험)돼 있다 사업자등록을 하는 순간 지역의료보험으로 넘어가기 때문이다.
이 팀장은 “건강보험료 등을 추가로 내지 않더라도 임대료까지 하락세여서 실질 임대수익률이 마이너스인 경우도 허다하다”고 전했다. 이 같은 손해를 보지 않으려면 임대수익률이 아닌 월세에 초첨을 맞추고 접근해야 하는 게 좋다.
예컨대 1억원을 투자해 연 3~4%의 수익을 얻겠다는 기존의 투자 패턴을 버리고, 월 500만원을 벌기 위해 일정 금액을 투자해야 한다는 얘기다. 가령 은퇴를 앞둔 중년층이 은퇴 후 생활비 등으로 월 500만원이 필요하다고 가정하면, 월세 100만원짜리 오피스텔 5채에 투자해야 한다는 의미다.
전문가들은 “특히 은퇴한 경우나 은퇴를 앞뒀다면 실질 수익률이 연 1~2%대라고 해도 매달 필요한 만큼의 현금이 나올 수 있도록 투자하는 게 현명한 방법”이라고 말했다. 결국 오피스텔 투자 패턴을 바꿔야 한다는 얘기다.
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