미국 주택시장 거품, 아직 꺼지지 않았다

미국 주택시장의 주요 지표는 3년 동안 평행선을 그리고 있다. 물론 2009~2010년 일시적으로 주택시장이 살아났다. ‘생애 최초 주택마련 세액공제 프로그램’을 비롯한 다양한 정부 지원책이 있었기 때문이다.

증시 고수에게 듣는다

그동안 정부는 많은 지원책을 내놓았다. 미 연방준비제도(Fed)는 2009~2010년 1차 양적완화의 일환으로 1조2500억 달러어치의 주택저당증권(MBS)을 사들였다. 동시에 주택보유자들은 모기지(주택담보대출) 이자와 세금을 공제받았다. 주택재융자프로그램(HARP) 등으로 주택보유자의 빚 부담을 덜어 주려는 노력도 있었다. 나아가 버락 오바마 대통령은 지난달 HARP 개선안을 발표했다. 지금까지 모기지 규모가 집값의 125% 이내인 경우에만 해주던 재융자 조건을 완화했다. 재융자 수수료도 감면해 줬다. 이에 따라 대출자들은 고금리 모기지 상품을 팔고 저금리 상품으로 갈아탈 수 있게 됐다.

정부가 이 엄청난 에너지를 주택에 쏟아붓는 이유는 뭘까. 미국인들에게 집은 재산의 가장 큰 영역을 차지한다. Fed에 따르면 미국의 총 주택가격은 2006년 4분기 25조 달러로 최고치를 기록한 후 2007년 2분기 16조2000억 달러로 급락했다. 그것은 미국인들의 유동성이 집에 잠겼다는 걸 의미했다. 자연히 소비심리와 가계지출을 위축시켰다. 정부는 주택경기를 부양하면 소비가 늘 것으로 판단했다.

하지만 2006년 미국의 평균 주택가격은 1997년과 비교할 때 125%가 오른 상태였다. 역사상 최고의 부동산 거품이었다. 그런데도 미국에서 주택은 여전히 매력적인 절세 수단이다. 집을 사면 모기지 이자와 재산세가 공제된다. 정부는 “세수 부족 때문에 모기지 이자 공제를 중단해야 하는 것 아니냐”는 지적이 나올 때마다 “지금은 적기가 아니다”고 답했다. 정부 논리대로라면 적기는 오지 않을 것이다.

미국 주택시장이 왜 부실해졌나. 그 중심에는 모기지 조건을 완화한 대출기관, 모기지를 보증하고 팔았던 은행, 부실한 모기지채권에 AAA등급을 줬던 신용평가회사가 한 패가 된 사기성 대출이 있었다.

대중은 공짜 점심을 갈망한다. 미 정부의 주택정책이 지난 20년간 ‘내집 마련’에 집중됐는데도 미국의 자가주택보유율은 2004년 69.4%에서 현재 66.3%로 오히려 떨어졌다. 나머지 집 없는 사람들은 앞으로 또 어떤 ‘당근’이 나올지 궁금해할 것이다. 정부는 세금 혜택을 선의라 생각하는 듯하다. 문제는 경고 없이 베푼 정부의 선의는 언젠가 나쁜 결과로 돌아올 수 있다는 것이다.