[부동산 컨설팅] 앞으로 재건축 시장의 전망은 어떤가

Q 재건축 대상 아파트에 투자하려고 한다. 요즘 들어 값이 떨어지고 매기도 없다는 중앙일보 기사를 읽고 다시 생각하게 됐다. 서울시가 재건축 관련 기준을 강화할 것이라고 하는데 구체적인 내용을 알고 싶다. 앞으로 재건축 시장의 전망은 어떤가. <서울 대치동 홍정미>

A 재건축이나 재개발지역은 사업추진 과정에서 변수가 많아 투자가치를 일률적으로 설명하기 어렵다. 요즘의 재건축 시장은 저밀도 재건축 사업이 상당기간 지연될 공산이 크다는 보도가 나오면서부터 냉각되기 시작했다.

서울시가 건설교통부에 올린 잠실.반포 저밀도 재건축 인구영향평가안이 수도권정비심의에 상정되지 못하고 반려된게 화근이 됐다.

수도권 정비심의는 통상 분기별로 열리지만 안건이 별로 없을 경우 마냥 지연될 수도 있다. 인구영향평가 심의가 안되면 서울시가 기본계획을 수립할 수 없어 자연적으로 재건축 사업이 늦어질 수밖에 없다.

재건축조합들은 올해 중 기본계획이 나오면 내년부터 본격적인 사업에 들어갈 수 있을 것으로 예상하고 있지만 그대로 되기 힘든 상황이다.

물론 내용을 보안해 다시 올리면 되지만 환경부 등 다른 부처의 요구사항을 제대로 충족시키는 데는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.

특히 정부의 시각이 되도록이면 사업을 천천히 진행시키려는 분위기여서 더욱 그렇다. 워낙 사업규모가 커 철거가 시작되면 전세파동이 우려된다는 점을 고려하지 않을 수 없다는 게 정부 입장이다.

서울시도 단지별로 순서를 정해 사업을 추진할 계획인데 대개 6개월 내지 1년 정도의 시차를 두고 착수돼 늦게 추진되는 곳은 앞으로 10여년이 지나야 집이 완공될 판이다.

저밀도지구는 그렇다 치고 개포동.여의도 등 일반 재건축 단지까지 영향을 받는 이유는 무엇일까.

개포 등 택지개발지구도 전세시장에 영향을 줄 만큼 대단지여서 행정관청 입장에서 선뜻 허가해주기가 쉽지 않다.

그래서 저밀도지구가 늦어지면 택지개발지구는 더 지연될 것으로 예상된다. 사업지연에 따라 투자가치가 불투명해지면서 시장이 위축되기 시작했다고 볼 수 있다.

여의도 등지와 같은 중층 재건축 단지는 저층 아파트와 사정이 다르다. 우선 중층 이상 아파트를 초고층으로 재건축할 경우 기반시설 부족은 물론 도시구조를 왜곡시킬 가능성이 크다는 게 가장 큰 문제점으로 지적되고 있다.

서울시 문승국 도시계획과장은 "중층 이상 아파트를 헐고 재건축하는 것은 국가적인 자원낭비" 라며 "법적으로 재건축이 허용되는 곳이라도 도시설계구역 등으로 지정해 무분별한 재건축을 막는 방안을 강구 중" 이라고 밝혔다.

이런 사정 등을 감안할 때 재건축 시장은 앞으로 더 어려워진다는 게 전문가들의 분석이다.

재건축을 벌이더라도 수익성이 예전같지 않다는 얘기다.