[김예나의 세테크] 다운계약서 쓰면 1주택 양도세 비과세 혜택 못 받아

김예나
삼성증권 세무전문위원

시가 4억원 상당의 아파트를 사려고 하는 A씨. 아파트를 팔려는 B씨와 흥정하던 중 계약서상에 아파트 매입 가격을 실제보다 적은 3억5000만원으로 써주면 집값을 300만원 깎아주겠다는 제안을 받았다. B씨는 A씨가 이후 아파트를 팔더라도 다른 주택이 없는 만큼 양도세를 내지 않아도 되는 데다 당장 낼 취득세도 줄어드니 손해가 없다고 설득한다.

　이처럼 가격을 낮추는 ‘다운계약서’를 쓰면 B씨는 양도차익이 작아져 양도세 부담이 줄고 A씨는 취득가액이 낮아져 취득세를 적게 내는 것처럼 보인다. 하지만 향후 A씨가 집을 팔 때 문제가 생길 수 있다. 7월부터 ‘다운계약서’나 가격을 높이는 ‘업계약서’ 등 허위계약서를 작성한 경우에는 1가구 1주택의 양도세 비과세나 감면 혜택을 받을 수 없다. A씨가 3년 이상 아파트를 보유하고 팔더라도 세제 혜택을 받을 수 없는 것이다. 추징되는 금액은 비과세 혜택을 적용하지 않은 경우의 세금과 매매계약서상의 거래가액과 실제 거래가액의 차액 중 적은 금액으로 과세된다.

　예를 들어 취득가액 4억원에서 5000만원을 낮춰 3억5000만원에 허위계약서를 쓴 A씨가 4년 후 5억원에 아파트를 판다고 해보자. 보유기간 상으로는 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택 적용 대상이지만 허위계약서 작성으로 세금이 추징될 수 있다. 이때 실제 양도차익 1억원에 대한 산출세액은 약 2000만원과 허위계약서 작성으로 낮춘 금액(5000만원) 중 액수가 적은 2000만원의 양도세가 추징된다.

　만일 A씨가 3년 이내에 집을 처분해 비과세 혜택을 받지 못하면 5억원과 실제 취득가액(4억원)의 차액이 아닌 계약서상의 취득가액(3억5000만원)과의 차이에 대해 세금을 내야 한다.

　세금을 많이 내게 된 A씨가 취득세를 추징당하더라도 실제 거래 금액대로 취득가액을 바꾸려고 한다면 부과제척 기간인 10년 동안은 B씨도 불안하게 된다.

　‘업계약서’를 쓰는 경우에도 허위계약서에 해당되는 만큼 매매계약을 할 때는 신중해야 한다.

김예나 삼성증권 세무전문위원