거래제한 풀리는 실버타운 투자할 만한 곳은 어디

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[유희성기자]

노인복지법 개정안이 국회를 통과함에 따라 실버주택에 60세 미만인 사람도 거주가 가능하고, 매매, 증여, 임대도 할 수 있게 된다. 다만 정부가 60세 미만에게 거래를 하지 못하도록 정한 2008년 8월 4일 이전에 승인된 실버주택에 한에서만 적용된다. 2008년 이후 실버주택 인허가가 거의 없었기 때문에 현재 입주해 있는 실버주택이 대부분 포함된다. 노부모를 모실 때 아파트와 빌라 등에 함께 거주하는 것이 일반적이다. 실버주택은 입주보증금과 생활비가 높아 비용부담이 크고, 운영주체에 대한 신뢰가 충분치 못해 꺼리는 경우가 많다. 현재 운영 중인 실버타운과 같은 지역 아파트의 차이점을 비교해 봤다.

서울 강서구 등촌동에 가양시니어스타운은 2003년도에는 주변 아파트 보다 200만원 저렴한 3.3㎡당 1300만~1400만원에 분양을 했다. 전용률도 70%로 높은 편이다. 84㎡형이 5억원으로 동일면적의 등촌동 아파트 평균가격보다 7000만원 정도 비싸다. 이는 주택시장 침체로 등촌동 아파트 가격이 낮아졌기 때문이다. 분당구 금곡동에 있는 해리티지는 금곡동과 구미동 동일면적 아파트 보다 50% 이상 높은 가격을 보이고 있다. 고급 실버타운인 해리티지의 평균가격은 3.3㎡당 1880만~2200만원으로 정자동 주상복합 아파트와 비슷하거나 비싼 가격이다. 남양주에 있는 수동시니어타운은 주변 아파트보다 3000만원 저렴하다. 그러나 다른 실버타운에 비해 부대시설과 서비스가 부족한 편이다. 실버주택은 도심형이고, 고급화일수록 비싸게 나타났다.

분양 당시 가격을 유지하고 있고, 시장침체에 따른 영향을 아파트에 비해 덜 받는 것으로 보인다.

실버주택과 아파트의 가장 큰 차이점은 부대비용이다. 아파트는 분양을 받아 입주 후에는 관리비와 유지 보수비가 든다. 반면 실버주택은 분양을 받아도 입주 후에도 기본적인 부담금이 많다. 먼저 입소보증금(시설운영선납금)을 내야 한다. 시설훼손이나 월관리비 연체를 대비해 담보 하는 것이다.

여기에 월 생활비도 부담하게 된다.분양을 받아 소유권은 있으나 운영주체는 따로 있어 운영비용을 별도로 내는 것이다. 실버주택은 노인복지주택이지만 세법상 주택으로 간주돼 각 종 세금이 주택과 동일하게 부담된다. 자식이 부모를 위해 실버주택을 구입하면 증여세를 내야하고, 부모가 이사를 하거나 사망 후 자식이 다시 돌려받는다면 상속세를 물어야 한다. 또한 재산세, 양도소득세 중과 대상이다. 실버주택은 연령제한이 완화되었으나, 지속적인 비용부담과 환금성에 대한 불확실성이 존재해 투자보다는 실거주 목적의 접근이 필요하다.