알짜 미분양으로 집값 상승ㆍ전세난 뚫는다

조인스랜드

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요즘 서울ㆍ수도권의 아파트값과 아파트 전셋값이 계속 오르고 있다. 국민은행 통계에 따르면 서울 아파트값은 최근 4주 연속 오름세를 보였다. 전셋값 상승세는 더 가파르다. 올 8월 0.4%였던 서울 아파트 전셋값 상승률은 9월 0.7%, 10월 1.0%, 11월 1.4% 등으로 계속 커지고 있다.

이에 따라 서울 지역 아파트의 매매값 대비 전셋값 비율은 지난해 1월 최저치(38.2%)를 보인 후 올해 11월 44.0%로 증가세를 이어가고 있다. 수도권에서는 이 비율이 70%를 넘어가는 단지도 속출한다. 경기도청이 운영하는 맞춤형 부동산 포털에 따르면 수원시 정자동 기산아파트 76㎡형(이하 공급면적)의 경우 매매값이 1억2500만~1억6000만원이고, 전셋값이 1억~1억2000만원으로 매매값 대비 전셋값 비율이 80% 안팎이다.

이같이 아파트값이 오름세를 보이고, 전셋값이 치솟자 주택 매입에 나서는 주택수요자가 늘고 있다. 주택매수시점을 저울질하던 실수요자들이 지금이 매수적기라고 판단하고 있고, 오른 전셋값이 부담스런 세입자들은 ‘이참에 내 집을 마련하자’며 매매계약서를 쓰고 있다. 이런 분위기는 통계에서도 확인된다.

서울시와 각 자치구에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 3926건으로 10월보다 60%나 늘어났다. 올 3월(4653건) 이후 최대 거래량일 뿐만 아니라 비수기인 11월 거래량으로는 이례적인 급등세다. 특히 강남권은 거래량이 크게 늘었다. 서초구의 경우 10월 177건이던 아파트 거래량이 11월 401건으로 증가했고 같은 기간 강남구(231건→459건)와 송파구(211건→380건)도 크게 늘었다.

눈길 끄는 미분양단지

서울ㆍ수도권 주택시장이 기지개를 켜면서 미분양 단지에 눈길을 돌리는 주택수요자들도 늘고 있다. 분양대행사 더감의 이기성 사장은 ”고양시 일산 두산위브더제니스 단지의 경우 11월 한 달 간 100여가구의 미분양아파트가 계약됐다“고 말했다.

전문가들은 최근 들어 미분양이 주택수요자들의 눈길을 끄는 데는 분명한 이유가 있다고 말한다. 통상 미분양은 입지여건이나 아파트 브랜드 인지도가 떨어진다거나 아니면 단지규모가 작다는 단점을 안고 있다.

그러나 요즘의 미분양중에는 이런 통념과 다른 곳이 적지 않다. 단지는 충분히 경쟁력을 갖췄지만 지난해 가을 이후 1년 가량 지속된 주택매수심리 위축에 따라 미분양으로 이어진 경우가 많다. 주변시세보다 비싼 분양가도 주택수요자들을 미분양단지에서 멀어지게 한 원인이었지만 이런 거부감도 많이 줄었다. 중도금무이자대출이나 잔금납부기한조정 등의 간접적인 방법으로 분양가를 할인하는 미분양단지는 물론 직접적으로 초기 분양가의 15%선까지 분양가를 할인하는 단지들도 잇따르고 있기 때문이다.

알짜 미분양 고르려면

주택수요자 입장에서는 알짜 미분양을 좋은 조건으로 고를 수 있는 기회가 많아진 셈이다. 게다가 미분양은 청약통장이 필요 없고 원하는 층ㆍ호수를 계약자가 직접 선택할 수 있다는 장점도 있다.

미분양단지를 고를 때는 옥석을 가리는 게 가장 중요하며 이를 위해서는 몇 가지 요령을 꼭 알아둬야 한다. 우선 초기 분양 당시의 청약경쟁률을 확인해야 한다. 청약경쟁률은 해당 단지의 미래가치를 가늠할 수 있는 지표다. 예컨대 청약때는 청약자들이 몰려 정식 청약순위 내에서 모집가구수를 모두 채우고 청약을 마감했지만 당첨자 중 미계약자가 나와 미분양이 발생한 단지라면 경쟁력이 충분하다.

이미 입주를 한 단지라면 입주율을 알아볼 필요가 있다. 통상 2개월 안팎으로 정해지는 정식입주기한 내 입주율이 50%를 넘어가는 단지라면 요즘 같은 시장 상황에서는 알짜일 가능성이 크다. 실수요 목적의 계약자들이 그만큼 많다는 방증이다. 투자수요가 많이 몰린 단지는 입주시점을 전후로 아파트를 팔고 나가는 경우가 많기 때문에 집값이 정상적으로 형성되기 어렵다.

같은 조건이라면 택지지구나 유명 브랜드의 대단지를 선택하는 것이 유리하다. 택지지구의 경우 철저한 도시계획에 의해 마련된 택지에 아파트가 들어서기 때문에 주거환경이 뛰어나고 편의시설도 많다. 단지 규모는 클수록 좋다. 요즘 나오는 아파트는 대부분 지상 공간을 공원화했다. 단지 규모가 크면 그만큼 쾌적한 공원을 가질 수 있고, 단지 내 주민편의시설도 많게 마련이다.