요즘 소형 오피스텔에 대한 투자 열기가 높다. 은행 정기예금 금리가 바닥권에 머물면서 소액으로 투자해 안정적인 임대수익을 내려는 것이다. 이런 투자자들이 몰리면서 분양 오피스텔 경쟁률이 치솟고 떴다방(무허가 이동식 중개업자)까지 등장했다.
이런 오피스텔에 투자할 때는 무엇보다 임대수익률 계산을 철저히 해야 한다. 오피스텔은 아파트 등 주택에 비해 몸값 상승이 더뎌 시세 차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 대신 주변 임대 수요와 임대 시세를 감안한 임대수익에 초점을 맞추고 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
그런데 임대수익률 계산을 중개업소나 분양업체에 일임하는 경우가 많다. 임대수익률 계산을 어떻게 하는지 모르기 때문이다. 서초구 D공인 박모 사장은 “오피스텔에 투자해 임대수익을 내고 싶다는 투자자 상당수가 의외로 임대수익률 계산을 어떻게 하는지 모른다”며 “중개업자의 말만 믿고 투자하는 경우도 있다”고 말했다.
임대수익률은 그다지 어렵지 않다. 간단하게는 임대해 얻은 수익을 투자금으로 나누면 된다. 이 값을 백분율(×100)로 표현한 것이 바로 임대수익률이다. 가령 연 임대수익이 총 1000만원이고, 투자금액이 1억원이라면 임대수익률은 연 10%가 되는 것이다. 분양받은 경우도 마찬가지다.
총 임대수익을 실 투자금으로 나누면 돼
그런데 임대수익에는 보증금과 월세가 있고, 또 은행 대출을 끼고 투자하는 경우가 있어 실제 계산은 이보다 약간 더 복잡한다. 가령 1억3000만원을 주고 매입한 오피스텔을 보증금 1000만원에 월 70만원에 임대했다고 가정해 보자. 투자금 1억3000만원 중 5000만원은 은행에서 연 5%의 이자로 대출 받았다.
우선 연 임대수익은 840만원(70만 원 × 12개월)이다. 보증금을 월세로 환산해 계산할 수도 있지만, 투자금에서 보증금 만큼을 제하는 것이 계산하기에는 더 쉽다. 실제로도 보증금을 투자금에 재투자하는 경우가 많기 때문에 굳이 월세로 환산해 계산할 필요는 없다.
그렇다면 실 투자금액은 보증금 1000만원과 은행 대출 5000만원을 제외한 7000만원이 된다. 여기에 5000만원에 대한 은행 이자가 연 250만원이므로, 임대수익에서 은행 이자를 뺀 590만원(840만원-250만원)이 총 임대수익이 되는 것이다.
따라서 임대수익률은 590만원을 실 투자금액(7000만원)으로 나눈 뒤 100을 곱하면 된다. 연 8.4%가 되는 것이다. 물론 이 수익률은 세금을 제외하기 전으로, 소득세와 임대인을 구하기 위한 부동산 중개수수료 등을 포함하면 수익률은 다소 떨어진다.
가령 세금과 중개수수료 등 부대비용이 1년에 100만원이 들어갔다면, 총 임대수익(590만원)에서 100만원을 추가로 제외한 뒤 실 투자금액으로 나누면 된다. 부대비용을 고려한 임대수익률은 연 7%가 되는 것이다.
