상가임대차보호법 내달 1일 시행

영세상공인 보호를 위해 만들어진 상가건물임대차보호법이 다음달 1일 시행된다.

당초 이 법은 내년부터 적용키로 했으나 법 제정과 시행 공백에 따른 임대료 분쟁이 급증하자 시행시기가 2개월 앞당겨졌다.

이에 따라 다음달부터 지역별로 일정규모 이하 보증금을 내고 새로 임차계약을 체결한 상가 임차인들은 최대 5년간 계약갱신 요구권을 보장받게 되며, 임차 후 사업자 등록을 신청하면 건물소유주가 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있게 됐다. 임대료 상한선이 연 12%로 제한되며 확정일자를 받으면 전세권등기처럼 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제를 받을 수 있다.

◇소급적용은 안돼=다음달 1일 상가건물임대차보호법이 시행된다 해도 계약기간이 남아 있는 세입자는 5년 계약 갱신 청구나 임대료 상한 제한 등의 조항은 적용받지 못해 주의가 요구된다.

상가임대차보호법 부칙 제 2조에는 11월 이전에 계약자로 계약기간이 남은 세입자는 ▶최초 임대차로부터 5년간 계약을 유지할 수 있는 계약갱신요구권 ▶월세·보증금의 최고 증가율이 연 12% ▶보증금의 월세 전환시 최고 산정율이 15%를 넘지 못하도록 한 상한규정 등은 법 시행일 이후 새롭게 체결되거나 갱신된 계약에만 적용된다고 돼 있다.

예컨대 올 5월에 1년 만기계약을 한 세입자라면 내년 5월에 재계약한 이후부터 이 조항을 적용받는 셈이다. 민주노동당 임동현 정책부장은 "많은 상인들이 11월 1일 법이 시행되면 모든 조항이 적용되는 줄 알고 있지만 웬만한 핵심조항은 기존 계약자에게 적용되지 않는다"며 "1년 단위 계약이 많은 서울보다 2∼3년 단위의 장기계약이 많은 지방 상가는 더 불리하다"고 말했다.

◇보호받기 위한 요건은='상가건물'을 '일정 금액'이하로 '임차'해야 한다. 사업자등록의 대상이 되는 건물이면 모두 '상가건물'이 될 수 있다. 즉 오피스텔이나 공장이건 간에 해당 건물을 소재로 사업자 등록을 한 경우라면 모두 상가건물로 본다.'일정 금액'이 되는 환산 보증금은 임대보증금과 월세나 분기세, 연세 등 차임을 월세 기준으로 바꾼 뒤 1백을 곱한 금액을 합한 것이다.

예컨대 보증금이 2천만원,차임이 분기(3개월)3백만원인 경우 월 단위 차임(3백만원÷3개월)1백만원에 1백을 곱한 1억원과 보증금 2천만원을 더한 1억2천만원이 된다. 이 법 적용을 받는 환산보증금 상한선은 지역별로 다르다.

<표1 참조>

또 임대차 계약이나 미등기 전세에 한해 보호법의 대상이 될 뿐 사용이 일시적인 경우나 분양·매매 등의 관계에선 법 적용을 받지 못한다.

◇확정일자와 대항력 확보 방법은=상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가 임차인은 채권의 우선 변제, 소액보증금의 최우선변제, 임차권등기명령신청 등의 보호를 받을 수 있다. 이를 위해선 사업자등록을 신청한 뒤 관할세무서에서 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 임대차계약서의 존재 사실을 공식적으로 확인하는 것으로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 이후에 발생한 채권에 대해 우선 변제권을 갖는다.

최우선 변제의 적용대상 보증금 범위와 보호 금액 역시 지역별로 다르게 정해져 있다.

<표2 참조>

이밖에 사업자 등록을 한 상가 임차인은 ▶사업자등록정정신고서(세무서제공) ▶임대차계약서 원본 ▶설계도면을 가지고 이달 안으로 관할 세무서에서 확정일자를 받아야 한다. 신규사업자로 등록을 하는 경우엔 ▶사업자등록신청서(확정일자 신청겸용) ▶임대차계약서 원본 ▶설계도면 등이 필요하다.

기타 문의는 국세청 납세자보호과(02-397-1546)·민주노동당 민생보호단(02-761-4064)으로 하면 된다.

김용석 기자