주식은 불안하고… 은행은 利子 짜고 안정+수익=부동산 간접투자

은행 예금 금리는 너무 낮다. 주식시장도 불안하다. 부동산 투자는 갖가지 규제가 발목을 잡는다. 이런 상황이라면 도대체 여윳돈을 어디에 굴려야 할지 투자자들은 답답할 수밖에 없다. 부동산투자회사(은행 등)가 투자자(예금자)들의 자금을 끌어모아 부동산 관련사업에 투자한 뒤 그 수익을 되돌려주는 부동산 간접투자 상품이 이런 때 유력한 대안이 될 만하다. 일단 연간 수익률이 은행의 1년만기 정기예금 금리보다 2∼3%포인트 이상 높은 데다 주식보다 안정적이다. 큰 돈이 없어도 부동산에 투자할 수 있다는 점도 매력적이다. 현재 부동산 간접투자상품으론 은행권의 부동산투자신탁과 리츠(REITs·부동산투자회사) 두 종류가 나와있다. 상품의 성격은 비슷하지만 부동산투자신탁은 고객이 은행의 신탁상품에 가입하는 것이고, 리츠는 고객이 리츠의 주식을 사는 형태로 투자를 한다는 차이점이 있다.

은행의 부동산투자신탁=2000년 하반기부터 일부 시중은행이 관련 상품을 판매하기 시작해 큰 인기를 모았다. 1년 만기 정기예금 금리가 연 7∼8%이던 시절에 연 10% 이상의 수익도 냈다. 요즘은 대개 연 7%대의 수익률을 보이고 있다. 그래도 현재 정기예금 금리(연 5%대)보다는 높은 수준이다.

은행들은 고객들의 돈을 모아 아파트·주상복합건물 등의 개발사업에 대출을 해주고 이자를 받는 식으로 상품을 운용한다. 따라서 은행이 대출해주는 부동산 개발사업의 사업성이 얼마나 좋은지 따져보는 것이 현명한 투자자세라고 할 수 있다.

국민은행 신탁기획팀의 한경수 차장은 "은행들이 상품을 판매하기 일주일 전부터 배포하는 투자설명서를 보고 부동산의 입지는 괜찮은지, 분양은 잘될지 등을 점검하는 게 좋다"고 조언한다.

문제는 이들 상품의 인기가 높다보니 최근엔 판매를 시작한 지 몇분 만에 모집한도를 다 채우는 일이 비일비재하다는 점이다.

부동산투자신탁에 들고 싶은 사람은 몇달 전부터 미리 거래 은행의 지점에 투자 의사를 밝혀두면 우선 순위를 배정받을 수 있다.

국민·산업·신한은행 등이 올해 중 각각 2천억원, 4백70억원, 5백억원 규모의 신탁상품을 판매할 계획이다. 최저 5백만∼1천만원 단위로 살 수 있다.

츠=리츠는 특정 부동산에 대한 투자사업 자체를 일종의 회사로 만든 것이다. 투자자들이 리츠의 주식을 사면 리츠는 투자수익을 올린 뒤 배당을 통해 돌려준다. 리츠 회사가 증권거래소에 상장되므로 리츠의 주식가격이 많이 오르면 이를 팔아서 차익을 챙길 수도 있다.

리츠엔 모든 부동산에 투자할 수 있는 일반 리츠와 기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산에 집중투자하는 CR(기업구조조정) 리츠 두 종류가 있다. 현재까진 교보메리츠 퍼스트(메리츠증권), 코크렙 1·2호(코람코) 등 CR리츠 3개만이 일반 공모를 했다. CR리츠의 경우 법인세 감면 혜택이 주어졌기 때문에 그만큼 수익률을 높일 수 있는 여지가 있다.

리츠에 투자하고 싶은 사람은 시장에서 이미 상장된 주식을 살 수도 있지만 가능한 청약에 참가해 액면가(5천원)로 받는 게 유리하다. 공모 증권사에 계좌를 개설한 뒤 청약 증거금을 1백% 내면 공모배수에 따라 주식을 배정받을 수 있다. 최소 공모단위는 50만원(1백주).

메리츠증권 오용헌 부동산금융팀장은 "리츠에 투자할 때는 사전에 공모증권사가 배포하는 투자설명서를 통해 공모 증권회사가 총액 인수를 하는지, 설립주체인 발기인이 믿을 만한지 등을 꼭 확인하라"고 말한다. 공모 증권사가 총액 인수를 해야 일반 청약에서 혹시 미달분이 나와도 리츠의 설립 일정에 차질이 없다. 또 발기인이 대형 금융기관 등 기관투자가들로 구성돼 있다면 이들 기관이 사업성을 충분히 검토한 뒤 추진한 사업으로 볼 수 있다.

현재 리츠는 대부분 부동산을 사들인 뒤 이를 임대해 수익을 얻는 방식으로 운용되는데 수익률이 연 8% 이상으로 은행의 부동산투자신탁보다 다소 높은 편이다.

교보메리츠 2호와 코크렙 3호가 내년초 일반공모 청약을 실시할 계획이며,올해 중 코리아리츠·에이펙리츠 등 일반 리츠들도 공모를 실시할 가능성이 있다.

신예리 기자

shiny@joongang.co.kr