개포 재건축 무상지분율 논란

중앙일보

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서울 강남구 개포지구 재건축 용적률 하락에 따른 무상지분율을 놓고 서울시와 건설업체·조합간 공방이 뜨겁다. 시는 지난 11일 이 지구 용적률을 2백% 이하로 묶어도 사업성이 있다며 용적률을 높이지 않을 것임을 재확인했다. 반면 이 지구 재건축조합과 건설업체 등은 서울시의 주장이 현실을 무시한 것이라며 반발하고 있다.

무상지분율은 조합원이 무상으로 입주할 수 있는 비율이다. 총분양수입에서 공사비를 뺀 개발이익을 평당분양가로 나눈 값을 다시 총 대지면적으로 나누고 1백을 곱하면 된다. 무상지분율에 각 평형 대지지분을 곱하면 추가부담 없이 입주할 수 있는 평형이 나온다.

◇무상지분율 차이 커=서울시는 용적률이 2백%일 때 개포지구 저층단지 무상지분율은 1백54%가 된다고 밝혔다. 주공1단지 17평형(대지지분 24.32평)소유자는 재건축을 통해 37평형,15평형(대지지분 20.84평)소유자는 32평형에 무상으로 입주할 수 있다는 게 서울시의 주장.

용적률이 1백80%로 낮아진다고 해도 무상지분율이 1백38%가 돼 주공1단지 17평형은 33평형, 15평형은 28평형을 각각 추가 부담없이 분양받을 수 있다는 것.

이에 대해 재건축조합과 건설업체는 "말도 안되는 소리"라며 일축하고 있다. 개포지구의 재건축 시공을 맡은 A건설회사 관계자는 "시가 제시한 건축비에는 국민주택규모 (전용면적 25.7평)이상 평형을 지을 때 내는 부가가치세와 설계·감리비 등 사업비(공사비의 3%), 연면적의 30%나 되는 지하주차장 공사비 등이 빠져 있다"고 말했다.

이를 감안해 A사가 계산한 개포지구 무상지분율은 용적률 2백%를 적용했을 때 1백35%, 용적률 1백80%일 때 1백21%로 시의 계산보다 17~19% 정도 낮다. 따라서 주공 1단지 17평형은 용적률 2백%일 때 무상으로 32평형,1백80%일 때 29평형밖에 가지 못한다. 개포주공 2단지도 서울시는 용적률이 2백%일 때 22평형이 40평형에 들어갈 수 있지만 A사의 계산에 따르면 35평형으로 줄어든다.

특히 재건축조합과 업체는 ▶용적률이 떨어지면 20~30평형대 중소형 가구수가 늘게 돼 평당 분양가를 1천3백만원(서울시가 무상지분율을 계산할 때 적용)으로 하기 어렵고 ▶공공용지·도로 매입 등의 비용 발생 요인이 추가로 생기고 ▶일반분양분이 적어 조합원의 추가부담금 증가로 사업 추진이 어렵다고 맞서고 있다.

◇후발 투자자가 문제=시 계산대로라면 용적률 감소로 조합원의 예상수익만 줄어들 뿐 재건축 추진에는 큰 지장이 없다고 부동산전문가들은 보고 있다. 잠실 저밀도지구 예상 무상지분율이 1백30~1백50% 수준임을 감안할 때 개포지구가 1백38~1백54% 정도면 무리없이 사업이 가능하다는 것.

하지만 건설업체가 주장하는 대로 무상지분율이 1백20~1백35%로 떨어지면 그만큼 조합원 수입이 감소해 난항이 예상된다. 강남구 개포동 B중개사무소 사장은 "매매값이 상투를 튼 뒤 뒤늦게 뛰어든 투자자들은 수익이 적거나 거의 없을 것으로 보여 이들의 반발을 어떻게 잠재우느냐가 관건"이라고 말했다.

실제 C건설회사가 개포지구의 한 단지에 용적률 2백%를 적용해 산출한 내부자료를 보면 22평형 소유자가 53평형에 입주하기 위해서는 추가부담금이 4억원에 이른다. 이 아파트를 현재 시세인 4억8천만원에 구입한 경우 금융비용 등을 감안해 입주 후 시세가 최소 9억원은 돼야 본전이 된다. 하지만 현재 인근 우성 3차 56평형의 시세는 7억7천만~8억2천만원이다.

이와 관련,개포 주공1단지 장영수 재건축 조합장은 "재건축으로 조합원들이 희망하는 평형에 들어가지도 못하는 게 말이 되느냐"며 "시를 상대로 반대시위를 계속하고 행정소송도 하겠다"고 주장했다.

서미숙 기자