76㎡→109㎡ 배정 때 1억6000만원 더 내야

낡은 주공 아파트들이 몰려 있는 경기도 과천시에 재건축이 본격화할 전망이다. 경기도가 최근 과천시 재건축 기본계획을 확정하면서 개발 밑그림이 그려졌다.

경기도 과천에는 지금 재건축 기대감이 한층 커지고 있다. 최근 경기도 도시계획위원회에서 재건축 밑그림인 기본계획이 확정됐기 때문이다. 일찌감치 재건축해 2~3년 전 입주한 옛 주공 3, 11단지를 제외한 9개 단지 9800여 가구가 재건축 본궤도에 오르게 된 것이다.

주민들뿐 아니라 투자자들의 관심은 사업성에 쏠린다. 본지가 J&K부동산투자연구소를 통해 사업성을 따져 본 결과 재건축으로 지어지는 새 집을 마련하는 데 드는 비용이 주변 새 아파트 시세보다 1억~2억원 정도 적게 들 것으로 예상됐다.

◆가구수 30~40% 증가=재건축 허용용적률이 당초 과천시가 제출한 안보다 낮게 정해졌다. 허용용적률은 재건축 용적률(사업부지 대비 지상건축면적 비율)을 정할 때 기준이 되는 기준용적률에 친환경설계 등을 반영한 인센티브 용적률을 합친 것이다. 지난해 정부의 재건축 용적률 완화 이전에는 허용용적률이 실제 재건축 용적률이었지만 지금은 허용용적률에 상관없이 법정상한용적률(2종 주거지역 250%, 3종 300%)까지 높일 수 있다.

법정상한용적률을 적용해 재건축하면 가구수가 지금보다 30~40% 늘어날 것으로 예상된다. 현재 1110가구인 4단지의 경우 1441가구가 된다.

전용 60㎡ 이하의 소형주택 위주에서 전용 85㎡ 초과가 건립가구수의 40%까지 나오는 중대형 단지로 탈바꿈한다. 현재 용적률이 단지별로 71~176%인데 대부분 300%까지 용적률을 크게 높일 수 있어서다. 용적률이 높아지는 만큼 건축연면적이 늘어 주택 수와 집 크기를 키울 수 있는 것이다.

과천시는 2007년 안전진단을 통과한 2개 단지를 뺀 단지들을 대상으로 안전진단을 하고 있다. 다음 달 결과가 나올 예정인데 2단지 안전진단 때보다 기준이 완화돼 통과하는 데 어려움이 없을 것으로 예상된다. 안전진단 이후 시에서 세부적인 구역별 재건축 계획을 세우면 단지별로 추진위를 구성하고 조합 설립, 사업승인 등 재건축 절차를 밟는다.

◆저층은 추가부담금 없을 듯=J&K부동산투자연구소가 예상 공사비·분양가 등으로 시뮬레이션을 한 결과 기준용적률이 220%인 고층 단지에선 추가부담금이 가구당 평균 1억7000만원 정도로 예상된다. 4단지 76㎡형(공급면적, 이하 동일)이 109㎡형을 배정받는 데 들어가는 추가부담금은 1억6000만원 선.

저층단지는 돈을 돌려받을 수도 있을 것 같다. 6단지 52㎡형은 7000여만원을 환급받고 109㎡형에 들어갈 수 있을 것으로 예상된다. 법정상한용적률은 같은데 저층단지의 현재 용적률이 고층보다 훨씬 낮아 일반분양분이 많기 때문이다.

현재 시세와 추가부담금을 합친 비용은 새 아파트인 3, 11단지 재건축 아파트보다 싼 편이다. 4단지 76㎡형을 구입해 109㎡에 입주하는 데 6억9000만원(시세 5억3000만원+추가부담금 1억6000만원) 드는데 3단지를 재건축한 래미안슈르 109㎡의 현재 시세는 8억8000만원 선.

J&K부동산투자연구소 권순형 사장은 “과천 새 아파트값이 오르고 일반분양 분양가도 높아지면 투자성은 더 좋아질 수 있다”고 말했다. 그렇다고 낙관만 할 수는 없다. 과천시가 재건축 대상 지역의 도시계획을 새로 짜면서 층수 제한 등을 두면 실제 용적률이 법정상한보다 낮아질 수 있다. 무상으로 제공하는 기부채납 비율이 높아져도 투자성은 떨어진다.

임정옥 기자