[뉴타운 재테크] 4. 양천구 신월·신정동-강서구 방화동

중앙일보

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*** 인근 목동보다 저평가 주민 합의, 상가 보상이 걸림돌

1960~70년대 서울 도심재개발 철거민들이 옮겨와 보금자리를 튼 양천구 신월.신정동. 강서로를 경계로 목동신시가지와 마주하고 있지만 이주민 정착촌이란 점 때문에 개발이 더뎠다. 그러나 2차 뉴타운(21만평) 개발계획에 따라 2010년엔 '영상벤처타운'으로 탈바꿈한다. 개발구상안에 따르면 신정3동.신월6동 등 철거민 정착촌은 목동과 맞물린 아파트 단지로 개발된다. 신정네거리 주변에는 패션.영화.음반 등의 영상문화단지가 들어선다. 뉴타운 중간에 너비 10m, 길이 1.6km의 대규모 순환녹지축(Eco-Ring)도 조성된다.

신정뉴타운 1만4190가구 중 60.5%는 세입자다. 양천구청은 이들에게 임대아파트 입주권을 주고, 혼자 사는 4600가구에는 주상복합 임대아파트를 공급할 계획이다. 구청은 주민의견을 모아 올해 안에 개발계획을 확정한 뒤 내년에 공사에 들어갈 예정이다. 양천구 관계자는 "사업이 끝나면 목동신시가지 수준의 고급 주택가로 바뀔 것"이라고 말했다.

이곳도 지난해 11월 2차 뉴타운으로 지정되면서 지분 값(아파트를 배정받을 수 있는 권리)이 꽤 올랐다. 하지만 지난 6월 개발구상안이 나온 뒤로는 거래가 뜸하다. 지분 값도 떨어져 평당 1000만~1500만원이다. 대지 27평, 건평 30평짜리 주택은 3억2000만원 선으로 지난해 초보다 두 배, 올 초보다 2000만원 정도 올랐다. 대지 12평 빌라는 1억2000만~1억5000만원이지만 요즘은 매물이 쌓이는 추세다. 조인스랜드컨설팅 권순형 팀장은 "값이 올랐지만 대지지분이 큰 연립.단독주택은 목동과 비교할 때 여전히 저평가돼 있다"고 분석했다.

하지만 주민 합의. 상가 문제 등 걸림돌이 적잖다. 신정동 부동산뱅크공인 김정희 사장은 "상가 보상과 권리금 등에 대한 대책이 없다"며 "연내에 주민합의를 이뤄 개발계획을 확정할 수 있을지도 의문"이라고 전했다. 신월동 쪽은 지분 값이 평당 1000만~1100만원으로 신정동보다 싸다. 지하철 신정네거리역에서 다소 멀어서다. 대지 10평 안팎의 빌라가 1억5000만원 선까지 올라 있지만 거래는 많지 않다. 신월동 김경희공인 관계자는 "재개발과 재건축으로 사업 방향이 쪼개진 곳이 일부 있는데, 주민 합의가 늦어지면 투자 가치가 떨어질 수 있다"며 "재개발이 잡혀 있는 이주단지가 안전하다"고 말했다.

*** 단독주택 투자가 안전, 잠재력 크지만 단기차익 기대 어려워

논밭이 펼쳐진 서울 강서구 마곡지구를 지나면 김포공항 초입에 야트막한 건물과 단독.연립주택으로 이뤄진 방화동이 나온다. 이곳 19만평이 2012년까지 '에어포트 뉴타운'으로 새롭게 태어난다. 김포공항은 물론 마곡지구(121만평)의 첨단 산업단지와 어우러진 공항복합타운이 들어서는 것이다.

지난 6월 나온 개발구상안에 따르면 주거.상업지역 등 4개 구역으로 나눠 개발된다. 공항로변에는 항공사 승무원 등을 위한 원룸주택과 환승.단기체류 관광객을 위한 비즈니스호텔이 들어선다.

독특한 것은 3만2000평의 한방특구. 강서구는 동의보감의 저자 허준의 근거지가 강서구였다는 데 착안해 한방타운을 만들기로 했다. 지하철 5호선 송정역과 중앙광장을 잇는 '건강길'에는 한방병원.한약재상.한방식품상을 유치할 계획이다.

개발 방식은 구청.주민조합.민간기업이 참여하는 도시개발 형태가 검토되고 있다. 뉴타운 내 신축 건물은 존치된다. 구청은 주민설명회를 거쳐 연내에 개발방식과 세입자 대책을 확정할 예정이다. 김영수 도시관리국장은 "뉴타운과 공항, 마곡.발산지구를 한데 묶어 개발하고, 지하철 5호선 이외에 2007년 말에는 9호선까지 개통될 예정이어서 시너지 효과가 클 것"이라고 말했다.

방화뉴타운은 기존 재개발구역이 없고 평지여서 주민 합의만 이뤄지면 사업이 다른 곳보다 빨리 진행될 것으로 전문가들은 본다. 방화동 지분 값은 지난해 11월 뉴타운 지정 이후로 30% 넘게 올랐다. 10평 미만이 평당 1500만원, 10~30평은 1000만원, 그 이상은 700만~800만원 선이다. 대지 5~6평짜리 빌라가 8800만~9500만원을 호가한다. 부동산플러스 에어뷰공인 김용혁 사장은 "대지지분이 10평 안팎인 20~25평형 빌라를 전세금 5000만원을 안고 1억원에 구입하려는 투자자들이 간혹 있다"고 전했다.

하지만 값이 덜 오른 방화사거리.마곡지구 인접지.방화1동 인근 단독주택이 안전하다고 말하는 이들도 있다. 특히 상가는 보상 문제가 불투명해 신중해야 한다고 지적한다. 가나랜드 윤영철 사장은 "상반기까지 거래가 활기를 띠면서 값이 올랐으나 지금은 매기가 끊겼다"며 "마곡지구와 붙어 있어 발전 잠재력이 크지만 단기 차익을 노리기엔 부담스럽다"고 전했다.

성종수 기자