[최영진기자의 부동산컨설팅] 전세금 올려줄 때 재계약서 써야하나

임대계약이 만료돼 전세금을 1천만원 올려주고 그대로 거주하려 한다. 이런 경우 다시 전세 계약서를 써야 하고 확정일자도 받아둬야 하는가. <서울 상도동 김영순>

다시 정식으로 계약서를 쓰는 게 안전하다. '계약서를 작성할 때' 종전에 전세금이 얼마였는데 계약이 만료돼 얼마를 올려주고 재계약을 한다는 내용을 기재해야 뒤탈이 없다. 새 계약서도 확정일자를 반드시 받아놓아야 한다.

종전 계약서는 꼭 보관해야 한다는 것을 잊어서는 안된다. 전셋집이 경매처분될 경우 종전 계약서가 있어야 전세금을 받아 낼 수 있기 때문이다.

새 계약서는 확정일자를 받은 날 이후에 생긴 담보권에 대해서만 우선 변제권을 행사할 수 있으므로 계약 전에 건물 등기부 등본을 떼 저당권 설정 여부를 확인해야 한다. 새로 계약서를 작성하기 어려우면 기존 계약서 뒷면이나 간이 형식으로 쌍방이 합의한 내용을 기재해 놓아도 큰 문제는 없다. 물론 계약일자.당사자 이름을 반드시 쓰고 도장을 찍거나 사인을 해둬야 안전하다.

간이 계약서로 처리해도 확정일자는 꼭 받아놓아야 한다. 정식 계약서가 아니더라도 최소한의 양식만 갖추면 확정일자를 받는데 큰 어려움이 없다. 확정일자는 문서가 존재한다는 것을 확인해주는 것으로 동사무소.공증사무소 등에서 담당하고 있다. 계약서에다 '확정일자' 라는 도장을 찍는 것이다.

계약서를 작성할 때 '전셋집을 소개한 '부동산 중개업소에 부탁해도 되지만 당사자끼리 만들어도 상관없다. 문의자의 경우 인상분 1천만원에 대해서는 어떤 형식으로든 계약서를 만들어 놓아야 한다.

전세금을 올려주면 계약서를 다시 쓸 때 임대기간을 정해 놓아야 '나중에 '다툼이 생기는 것을 방지할 수 있다. 전세금을 올려준다는 자체가 종전대로 계약을 이행하겠다는 이야기지만 계약기간을 정하지 않은 경우 갱신 시점이 계약만료일이냐, 인상된 전세금을 건네 준 날짜냐를 놓고 분쟁이 일어날 수도 있다.

그러나 임대기간이 지났는데도 집 주인.세입자 모두 아무 이야기가 없다면 기한을 정하지 않은 '묵시적 계약 갱신' 으로 인정된다. 이렇게 되면 세입자는 3개월 전에 통보만 하면 아무 때나 이사할 수 있지만 집 주인은 2년간 세입자를 내 보낼 수 없게 된다.

최영진 기자