밑지고 땅팔고 월세 못받아도 세금은 꼬박꼬박

자영업을 하는 金모 (48) 씨는 96년 3억6천만원에 매입한 파주의 임야 9백평을 처분하려다 팔리지 않아 서울 사당동 38평형 아파트와 교환했다.

金씨는 파주 땅값을 시세인 2억3천만원으로 치고 아파트와 맞바꾸었지만 지난해 공시지가가 되레 ㎡당 2만원 올라 양도세를 2천만원정도 물게 됐다.

金씨는 땅값이 떨어져 앉아서 1억3천만원을 손해봤는데 무슨 양도세냐고 세무당국에 항변했지만 교환거래는 공시지가와 기준시가를 과세기준으로 삼는다는 관계자의 설명을 듣고 입을 다물고 말았다.

물론 다른 곳에 또 다른 집을 갖고 있는 사당동 아파트 소유자도 집값이 6천만원 떨어졌는데도 7백만원 가량의 양도세를 내야 할 판이다.

국제통화기금 (IMF) 시대를 맞아 생각지도 못한 세금부담으로 애를 태우는 사람이 많다. 임대등 관련 사업의 수익률과 부동산 값은 하락했지만 세금은 내리지 않았기 때문이다.

우선 IMF시대 인기 투자대상으로 꼽혔던 임대주택사업은 그동안 정부가 잇따라 내놓은 주택경기 활성화 대책때문에 도리어 메리트가 감소했다.

일반 신규 아파트를 사더라도 양도세 면제.중도금 대출 혜택등은 물론 취득세와 등록세 감면까지 해주고 있어 임대주택사업의 기득권이 그만큼 빛을 잃었다.

상가 임대사업자도 마찬가지. 임대료를 못받아도 세금은 꼬박꼬박내야 한다.

물론 임대료를 낮춰 다시 계약서를 작성하면 다음부터 세금이 낮아지지만 그동안 못받은 임대료 때문에 선뜻 재계약에 나서는 사람이 많지 않다.

◇주택임대사업 = 부가가치세는 면제되지만 소득세는 내야 한다.

전세 보증금에 대해서는 임대소득세가 없지만 월세분은 설령 세를 받지 못했더라도 당초 계약서에 나타난 금액을 기준으로 세금이 부과된다.

지난해 경기도 시화지구의 아파트 5가구를 매입해 임대주택사업을 하고 있는 柳모씨. 2년 계약기간으로 가구당 보증금 1천만원, 월 40만원에 세를 놓았다.

이를 기준으로 지난해 소득세와 주민세등 총60만7천원을 물었으나 올해는 월세가 지난해의 절반에도 못미치지만 세금은 똑같이 내야할 판이다.

◇상가 임대 = IMF한파로 가장 어려움이 많은 사업. 비어 있는 상가가 많은데다 현재 남아있는 점포들의 월세도 제대로 안걷히지만 세금은 꼬박꼬박 내야 하는 상황이다. 특히 주택과 달리 보증금에도 세금이 붙고 부가세도 납부해야 한다.

서울 홍제동의 3층짜리 상가건물 임대업을 하고 있는 洪모씨의 예를 보자. 그는 지난해까지만 해도 보증금 총6천만원에 매달 3백20만원정도의 월세를 받았다.

하지만 올들어 월세가 3분의1수준으로 떨어졌는데도 세금은 지난해 수준인 9백여만원을 내야 하는 입장이다.

◇아파트 당첨권 = 신규 아파트는 실 거래가액이 아닌 분양가를 기준으로 취득세및 등록세를 내게 돼 있다.

따라서 분양가 이하로 떨어진 새 아파트를 매입했다 하더라도 세금이 줄지 않는다.

◇부동산 교환 = 조심해야 할 부동산 거래. 당사자 모두 양도세를 내야 하고 매입한 부동산에 대해 취득세.등록세도 물어야 하기 때문이다.

특히 싼값에 교환을 했더라도 실제 판 가격을 산정하기가 쉽지않아 건설교통부가 관장하는 기준지가와 국세청이 정하는 기준시가를 기준으로 양도세가 부과된다. 따라서 지난해 개별 기준지가와 주택등의 기준시가가 올라 세금 부담이 많아졌다.

최영진 기자

도움말 : 조혜규 (한솔회계사사무소 대표)