[문답풀이]전세분쟁 해법

최근 전세금 반환 관련 분쟁이 급증함에 따라 대법원이 임대차 관련 분쟁을 쟁점별로 정리한 '알기쉬운 주택임대차' 라는 소책자를 펴내는 등 세입자 보호에 나섰다. 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지가 걱정되는 세입자는 구청 등에 비치된 이 책자를 참고할 수 있다.

또 대법원 인터넷 홈페이지 (www.scourt.go.kr)에 접속해 정보를 얻거나 대법원 송무심의관실 (3480 - 1253) 로 문의.

- 주택임대차 보호법상에 의해 보호받을 수 있는 사람은.

"이미 근저당 등이 설정되지 않은 주택에 세입자가 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 '대항요건' 을 획득하게 돼 집이 다른 사람에게 넘어가더라도 전세보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 받아 놓지 않았거나 소액임차인이 아닐 경우 경매 때 보증금을 우선 배당받을 수는 없다. 전세금이 소액인 경우 (서울특별시.광역시는 3천만원, 기타 지역은 2천만원 이하) 라면 주택이 경매되더라도 제일 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다."

- 확정일자란 무엇이며 어떻게 받을 수 있는가.

"확정일자란 그 날짜 현재 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 임대차계약서에 기부 (記簿) 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것이다. 확정일자를 받아두면 경매에 들어갈 때 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선해 배당받을 수 있다. 확정일자는 집주인의 동의가 없이도 세입자가 언제든지 법원.등기소.동사무소에 계약서 원본을 제시하면 된다. "

- 전세계약을 체결할 때 주의사항은.

"먼저 등기부 열람을 통해 저당권 및 담보권,가압류.가처분 등기 등이 돼 있는가 확인한다.

또 등기부상 드러나지 않는 소액임차인.확정일자부 임차인의 유무를 눈으로 직접 확인한 후 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 한다. "

- 공부 (등기부.건축물관리대장) 상 용도는 공장이지만 현재 주거로 사용하고 있는 경우 주택 임대차보호법의 적용을 받을 수 있나.

"주거용 건물을 판단할 때는 실제 살고 있는지의 여부를 기준으로 하므로 등기부등본상의 표시와는 관계없이 실제 살고 있다면 관계없다. 특히 최근 다가구주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도변경하는 경우가 있는데 계약 이전에 이미 용도변경을 했다면 임대차보호법의 적용을 받는다.그러나 비주거용 건물의 일부만 주거로 사용하는 경우나 임대기간중 임의로 주거용으로 용도변경을 한 경우는 임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. "

- 주민등록부에 주택 소재지의 지번 (地番) 만 기재하고 동.호수를 기입하지 않은 경우는.

"아파트처럼 호실마다 구분등기를 할 수 있는 다세대주택이라면 구체적인 동.호수를 기재하지 않을 경우 임대차보호법에 의해 보호받을 수 없다. 다만 구분등기를 하기가 어려운 다가구주택이라면 주택 소재지의 지번만 기입해도 보호를 받는다. "

- 일시적으로 주민등록을 이전했다 다시 전입한 경우 그 사이에 저당권이 설정돼 경매에 들어갔다면 대항요건은 어떻게 되나.

"대항력을 상실하므로 경락인에게 집을 비워줘야 한다. 다만 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 보증금의 반환을 요구할 권리가 있다. "

- 확정일자가 기재된 계약서를 분실했는데 법적 효력이 상실되는가.

"계약서를 다시 작성하더라도 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜를 받을 수 없다. 최선의 방법은 계약서를 다시 작성해 현재의 시점에서 새로 확정일자를 받는 것이다. "

- 소액임차인으로서 우선변제권을 갖기 위해 특히 신경써야 할 부분은.

"경매 낙찰기일 이전에 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 소액임차인으로서의 권리를 상실한다. "

이상복 기자 〈jizhe@joongang.co.kr〉