[재산 리모델링] 답십리 뉴타운 지역에 산 단독주택 값 떨어졌는데…

중앙일보

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Q. 서울 답십리에 사는 40대 자영업자다. 답십리 뉴타운 지역에 단독주택을 샀는데 값이 많이 떨어져 고민이다. 이 주택을 어떻게 하면 좋은가. 답십리 뉴타운 전망이 어떤지도 궁금하다. 또 금융 재테크는 어떻게 하는 것이 좋은가.

A. 표씨는 답십리 뉴타운 지역에 시세 4억여원 하는 단독주택을 한 채 사 뒀다. 본인은 인근에 전세를 살고 있다. 이 집을 사면서 융자를 받은 게 있어 자산은 3억원이 조금 못 된다. 월급 200만원으로 생활비 40만원, 이자 30만원, 보험료 27만원, 곗돈 50만원 등을 쓰고 있다. 표씨는 강북 지역의 부동산 값이 회복되지 않아 걱정이 크다.

◆뉴타운 주택은 팔지 마라=표씨가 보유한 답십리 뉴타운 16구역은 지난해 관리처분계획 인가를 받았다. 올 9월까지 이주가 끝나고 본격 개발될 지역이다. 일반적으로 재개발 투자는 사업 추진이 진행되면서 가격이 상승하고 관리처분계획 인가 후 또 한 차례 상승한다. 이 단계를 거친 표씨 주택은 지금 팔아도 이익이 크지 않다. 집값이 많이 오르지 않은 데다 투자한 금액이 많아서다. 하지만 표씨가 이 집에 들어가 살 계획이라면 일시적 가격 하락에 그다지 걱정하지 않아도 되겠다. 주변에 형성되고 있는 개발의 가시화가 눈에 띄기 때문이다.

우선 답십리 인근인 청량리 개발이 본격화됐다. 1994년부터 주민들의 이해관계로 사업이 추진되지 못하다가 6년 전부터 새 개발 기본계획에 따라 동북부 부도심권인 청량리 지역의 개발이 추진되고 있다. 청량리에는 최고 높이 200m·54층 규모의 랜드마크 타워가 들어설 예정이다. 서울시는 청량리 개발을 위해 도로 등 기반시설에 400여억원을 투자할 계획이다. 전농동 588~배봉로 간 고가도로와 답십리길 연결 고가도로 건설도 검토 중이다. 이와 같은 기반시설이 마무리되는 2013년도에는 청량리 일대의 접근 경로가 다양화해진다. 전농·답십리 뉴타운이 영향을 받을 것이 뻔하다.

◆곗돈 대신 금융 비중 확대를=표씨가 지금 이 집을 팔면 어떻게 되는가. 양도소득세를 내지 않고 비과세 혜택을 받으려면 서울과 5대 신도시의 경우 3년 보유 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 표씨는 이 자격을 갖추지 못했다. 지금 팔면 세금 부담이 크다. 전체적으로 재개발 사업의 진행 기간을 따져볼 때 표씨가 세금을 안 내려면 입주 후 2년이 경과한 2013년께가 될 것이다. 이는 청량리가 어느 정도 개발된 시점과 맞물려 있다. 그즈음 답십리 지역 부동산 값도 상당히 회복될 것으로 기대된다. 집을 팔기보다는 입주 때까지 추가부담금에 대한 자금계획을 잘 세우는 일이 더 중요하겠다.

표씨네는 자산이 부동산 위주로 집중돼 있다. 이를 차츰 분산해 금융자산 비중을 늘려 나가길 바란다. 우선 7월에 만기가 되는 곗돈은 국내 주식형 적립식 펀드에 35만원, 개인 연금보험에 15만원을 각각 분산해 넣기를 바란다. 표씨에겐 또 앞으로 받을 이주비가 있다. 이 돈은 대부분이 추가부담금으로 나갈 것이지만 순차적으로 시간을 두고 갚아 나가도 된다. 장기 투자를 할 순 없지만 짧게나마 운용해 이자를 불려야겠다. 이 돈으로 안정성과 수익성이 동시에 보장되는 종금사나 증권사의 환매조건부채권(RP)을 사 두길 바란다. 이 채권은 보통예금보다 이자가 많으면서 만기가 1~3개월로 짧아 단기 자금을 굴리기에 제격이다

◆가장의 사망보험금 늘려라=표씨네 가족 보험은 대체로 잘 준비된 편이다. 손해보험의 실손 보상보험에서 의료비 보장을 충분히 받을 수 있는 구조다. 하지만 질병으로 인한 사망보험금이 부인은 5000만원이고 표씨는 2500만원뿐이다. 표씨에게는 두 돌이 지난 어린 자녀가 있다. 주 소득원인 표씨의 질병 사망보험금을 더 확보하길 바란다. 하지만 이를 위해 별도로 보험에 가입할 필요는 없다. 현재 가입한 통합보험에서 질병 사망보험금을 추가로 증액하면 된다. 지금부터 60세까지 질병 사망보험금을 1억원으로 높일 경우 보험료는 2만~3만원만 더 내면 된다. 보험료 부담이 좀 있지만 어린 자녀를 위해 가입해 두길 바란다.

이봉석 기자

◆이번 주 자문단=성열기 삼성생명 웰스매니저 팀장, 박나영 한국재무설계 선임연구원, 박재홍 삼성어드바이저스FP센터 부동산자문팀장, 김양수 우리투자증권 방배PB센터 차장(왼쪽 위부터 시계 방향)

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