“재건축 하락세 멈출 것 … 미분양 해소에도 도움”

부동산 경기를 살리기 위한 강도 높은 규제 완화가 발표되면서 시장이 활기를 띨 것이라는 전망이 나오고 있다. 각종 규제로 발목이 잡혀 있던 재건축 사업이 재개될 것으로 예상된다.

강남권 재건축 조합 관계자는 “용적률·소형평형 의무비율 등 규제 때문에 사업성이 없어 재건축을 중단하고 있었다”며 “이번 대책으로 사업을 다시 시작할 수 있게 됐다”고 말했다.

대치동 은마, 압구정 현대, 잠실 주공5단지 등 그동안 지지부진했던 10층 이상 중층 재건축 단지의 사업이 활성화될 전망이다. 이들 단지는 기존 용적률이 높고 중대형 평형이 많아 기존 규제대로 재건축을 하면 일부 주민은 집 크기가 줄어드는 문제가 있었다. 하지만 용적률이 높아지고, 소형평형 의무비율이 완화되면 중대형 재건축이 가능해질 전망이다.

용적률을 300%까지 늘릴 경우 일반 분양분도 생길 전망이다. GS건설 관계자는 “대치 은마의 경우 이번 조치로 가구당 최소 10㎡ 이상 집을 늘릴 수 있고, 주택형 규모를 조절하면 일반 분양도 가능할 것”이라고 말했다.

압구정 현대아파트는 초고층 재건축이 가능할 전망이다. 서울시는 이미 사업부지의 25% 이상을 공원 등 공공시설 용지로 기부채납할 경우 초고층 건축을 허용하는 방안을 검토 중인데 이번 조치로 50층 이상의 초고층으로 지을 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 개포 주공, 고덕주공 등 저층 저밀도 재건축 단지의 사업도 재개될 전망이다.

이들 지역은 현재 지구단위계획에 따라 용적률이 평균 200%로 제한돼 있는데 앞으로는 최소 230%까지 늘릴 수 있어 수익성이 좋아질 전망이다. 이에 따라 재건축 시세도 단기적으로 상승할 가능성이 있다. 이미 대치 은마, 잠실 주공5단지 등은 지난 주말 이후 호가가 올랐다.

투기지역이 대폭 해제되면서 주택 수요도 살아날 것으로 예상된다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “6억원 이상 고가 아파트가 많은 용산·동작·성동·강동구 등이 투기지역 해제의 가장 큰 수혜 지역이 될 것 같다”고 말했다.

투기과열지구 해제에 따른 전매제한 완화는 분양시장에도 호재다. 동문건설 김시환 상무는 “최근 대출금리가 안정세로 돌아서고 있고, 대출 규제도 풀리면 자금 마련과 고금리에 부담 느꼈던 실수요자들이 청약시장에 관심을 가질 것”이라고 말했다.

업계에선 분양권 전매가 가능해져 미분양이 다소 줄어들 것으로 기대하고 있다. 전매차익을 노린 투자 수요가 늘 수 있기 때문이다. 반면 입지여건이 좋지 않거나 분양가가 비싼 지역에선 분양권 매물이 늘어 분양시장을 더 위축시킬 수 있다.

내외주건 김신조 사장은 “입지여건과 아파트 품질, 분양가 등에 따라 분양시장 양극화가 심해질 가능성도 있다”고 말했다.

전 세계의 경기 침체로 부동산 시장이 당장 활성화되기는 어렵다는 진단도 만만치 않다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지금은 부동산 규제보다는 금융위기와 실물경기 침체가 더 무겁게 주택수요를 누르고 있다”며 “단기간에 주택시장이 활기를 띠기는 어려울 것”이라고 말했다.

조철현·함종선 기자