▶ 김종필 세무사
Q:서울과 수도권에 집 세 채를 보유하고 있다. 한 채를 팔아 다른 집을 사려고 하는데 양도소득세를 덜 낼 방법은 없나.
A:지난해 10.29 부동산 안정대책으로 세제상 가장 불이익을 받는 대상이 1가구 3주택자다. 지난해 말 소득세법 개정으로 올해 1월부터 3년 이상 보유한 부동산을 처분할 때 적용받는 장기보유 특별공제(10~30%) 혜택을 받을 수 없다. 자세한 내용은 (www.joinsland.com) 참조
기본 양도세율도 첫 주택을 팔 땐 60%를 내야 하고 집값이 많이 올라 탄력세율이 적용되면 최고 75%(주민세 포함 때 82.5%)까지 물어야 한다.
다만 지난해 12월 31일 현재 이미 3주택자가 된 사람은 올해 추가로 집을 사지 않은 상태에서 매도할 경우 양도세 중과 조치는 올 한 해 동안 유예된다. 장기보유 특별공제도 받을 수 있고 일반 양도세율(1년 미만은 양도차익의 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상은 9~36%)을 적용받는다.
문제는 질문처럼 올해 집을 판 뒤 다시 살 경우 이런 혜택을 받을 수 없다는 점이다. 가령 1가구 3주택자가 6월에 집을 판 뒤 11월에 한 채 샀다면 6월에는 양도세를 중과하지 않다가 11월에 소급해 중과하게 된다.
그러나 모든 1가구 3주택자가 양도세 중과대상이 되는 것은 아니다. 1가구 3주택 산정기준의 경우 서울과 경기도, 광역시(부산.인천.대구.대전.광주.울산)에선 아파트 등 대부분 주택이 포함될 것으로 보인다. 그렇지만 값이 싸고 규모가 작은 다세대주택이나 빌라 등은 양도세 중과 대상에서 빠질 가능성이 크다. 정부는 이르면 상반기 중 소득세법 시행규칙을 고쳐 소형주택의 기준이 될 집값과 면적을 정할 예정이다.
서울과 수도권.광역시를 제외한 나머지 지역에선 기준시가 3억원 초과만 포함된다. 수도권과 광역시라도 군(郡)지역인 인천 강화.옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경기도 가평.양평.연천군 등에 있는 집도 3억원 이하면 빠진다.
다만 이들 소형 주택을 포함한 3주택을 보유한 사람은 주택 투기지역 여부에 관계없이 첫 주택을 팔 땐 실거래가로 양도세(일반 양도세율 적용)를 내야 한다.
참고로 1가구 2주택자의 경우 올해 주택을 대체 취득할 때 일시적인 3주택자가 되지 않도록 매도와 매입 순서에 주의를 기울여야 한다. 새로운 주택을 취득하기 전에 기존 주택을 먼저 팔도록 매도일(실제 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 조정해야 한다. 02-2202-1193.
김종필 세무사
