다세대주택,분양보다 임대가 유리

다세대주택이 분양되지 않는다고 해서 가격을 깎아 무리하게 분양할 필요는 없다.올해부터 도입된 주택임대사업자 제도를 활용하면 훨씬 높은 소득을 기대할 수 있기 때문이다.
세를 놓는데 별 문제가 없는 대도시 부도심권 안에 있는 헌 주택 소유자가 다세대주택을 짓거나 이런 땅을 사 임대사업을 시작해보는 것도 합법적인 재테크로 고려해 볼만하다.
주택임대사업자 제도는 5가구 이상의 주택을 구입해 임대사업자로 등록해 임대하다 5년뒤 팔 경우 양도세를 전액 면제해주는 것으로 이제도의 장점은 양도세 면제 뿐만 아니라 임대기간 중 발생하는 임대보증금에 대해선 전혀 소득세를 물지 않는다는 점.
서울강북구수유동 박모씨의 예를 보자.79평의 대지를 사 1층에 상가 3개,2~5층에 전용면적 13.3~19.4평 규모의 다세대주택 10가구를 지어 모두 임대하고 있다.
◇지금 분양한다면=가구당 8,000만~1억원,상가 3억6,000만원을 그대로 받는 것을 전제로 하면 분양가는 12억2,000만원.토지구입및 건축비.취득세.소득세 등을 제하고 나면 순수입은 2억8,484만원.
◇5년간 임대후 판다면=朴씨는 주택 10가구를 전세 3,500만~6,000만원에 월세 40만원,상가 세곳을 보증금 9,000만원 120만원에 세놓고 있다.
향후 5년간 임대료를 올리지 않고 당초 분양가대로 판다고 가정할때 보증금을 포함한 임대소득은 ①6억1,410만원,양도로 인한 소득은 ②12억1,100만원이 된다.
이들 소득에서 토지대.건축비등 ③투입원가(7억700만원)와 ④임대보증금 상환액(5억2,000만원)을 뺀 총소득은 5억9,810만원으로 분양시 소득보다 2배인 3억1,326만원을 더 벌게 된다는 계산이 나온다.(①+②-③-④) ◇왜 이런 현상이발생하는가=〈표〉에서 보듯 소득차가 생기는 주원인은 바로 분양때는 소득세(2억1,130만원)를 내야하는 반면 5년 임대 후팔때는 양도세를 한푼도 내지 않아도 되기 때문.
게다가 임대사업시는 보증금을 제외하고 5년간 9,400만원의임대소득이 생겨 분양때 내는 소득세를 합하면 결국 임대 5년후팔 경우 바로 분양하는 것보다 3억여원을 더 벌수 있다는 얘기다.이는 초기 분양대금이나 임대때의 임대료를 재투자한 경우 발생하는 이익분은 감안하지 않은 계산이다.
특히 임대사업시에는 임대보증금에 대해 전혀 세금을 내지 않아도 된다.
임대사업자가 아닐 경우 최하 1,200만~2,100만원의 세금을 물어야 한다.
반면 월세에 대해선 소득세를 물어야 하기 때문에 자금사정이 여유가 있어 전액 전세로 놓게 되면 소득세를 한푼도 안물게 된다. 5년 뒤 팔리지 않을 경우에도 계속 임대사업을 하면 월세로 받는 임대료에서 일반 경비와 세금을 제하고 나면 매년 2,000만원의 고정적인 임대수입을 올릴 수 있어 큰 걱정은 안해도 된다.
◇도움말 주신분:한솔회계사무소 조혜규(曺惠圭)공인회계사(386-0100) 신성식 기자