<독자부동산무료컨설팅>부천시 심곡본동 일반상업지 186평

부천시소사구심곡본동 일반상업지역에 두명의 지주가 43평,143평씩을 각각 소유하고 있다.현재 필지별로 3층규모의 상가건물이 있으나 토지가치에 비해 수익성이 낮아 공동개발 방식으로 복합빌딩을 짓고 싶다.
35 경인도로변에 접해 있고 부천역세권에 자리잡아 개발조건이좋은 편이다.특히 금융기관과 유흥시설이 밀집돼 유동인구가 많은데다 부천역 이용객(하루 7만5,000명)등을 겨냥한 상업시설이 많은 등 상권이 번창해 있다.
땅값이 평당 2,000만원을 호가할 정도로 비싸고 상가임대료도 전세기준으로 1층 평당 1,000만원,2층 500만~600만원,3층이상 250만원 수준이나 임대수요에 비해 신축건물 공급이 부족해 1층의 경우 평당 500만~600만원 의 권리금이붙어 있다.
***개발방안 주변여건과 전망을 고려할때 역세권형과 지역밀착형이 혼합된 전문클리닉센터 중심의 복합빌딩이 적합하며 개발규모는 주변건물과 차별화를 기한다는 취지에서 최대한 크게 지으면 좋을 것으로 판단된다.
***지하1층엔 위락시설 따라서 건축계획은 건폐율 63.6%에 용적률 626%를 적용해 바닥면적 116평,연면적 1,659평에 지하4층,지상10층으로 짓는다.주차장은 유지관리비.부지규모.관리능력.건물용도등을 고려해 반자주식(승강기 자주식)으로하는 것이 바람직하다.층별 유치업종으로는 지상1층은 3개 점포로 나눠 의류점을 입주시키고 2층은 은행.증권등 금융업종을 유치해 건물의 지명도를 높인다.지상3~7층은 산부인과.정형외과.
내과.치과등 병.의원을 배치해 종합클리닉센터 개념으로 통일감 을 부여한다.8~10층에는 역세권이라는 입지를 감안,컴퓨터학원등 사무계.기술계 대형학원을 유치토록 한다.
지하1층에는 직장인이나 유동객을 대상으로 한 위락시설로 만들고 지하2~3층은 주차장,지하4층은 기계실.전기실등으로 각각 정한다. ***임대료수입 연9억원 ***투자비및 수익성 건물의개발운영방식은 장래성을 고려해 모두 임대하는 게 좋다.
건축비는 순공사비 33억2,000만원(평당 200만원기준).
설계감리비 1억6,600만원.건설자금이자 2억8,500만원.임대경비등을 포함해 모두 42억400만원으로 추산된다.
임대료는 평당기준 1층 1,000만원,2층 520만원,3~7층 250만원,8~10층 200만원으로 산정한다.
따라서 임대료 수입총액은 56억9,100만원이나 보증부 월세의 경우 보증금을 층별 연20~50%로 차등적용하고 나머지를 월세(연20~24%)로 돌리면 보증금총액은 23억3,800만원에 월세연간수입은 7억3,700만원이 나온다.
수지분석결과 보증금을 먼저 받는다고 가정할때 공사기간중 부족자금은 18억6,600만원.이 부족자금은 월세 연간수입으로 충당하면 4차년 11개월에 모두 회수되고 5차년부터는 임대료 상승분을 감안해 연간 8억9,600만원의 임대료수입 이 예상된다. *컨설턴트:김재태(대한부동산신탁 컨설팅팀장.567-5388)