<독자부동산무료컨설팅>서울 방배동 대지101평

중앙일보

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부동산은 개발전에는 다양한 용도로의 잠재력을 가지지만 일단 개발되면 해당용도외에는 사용이 불가능해지고 그 안에서 철저히 수요.공급의 원리에 따라 가치가 결정된다.따라서 개발전 해당 부지에 어떤 수요가 있는지,시장구조는 어떤지 등을 면밀히 조사.분석하는 것이 중요하다.입지가 도로와 붙어있다고 해서 수요도없는 사무실이나 상업시설로 개발하는 것은 오히려 불이익을 당할우려가 높다.이런 경우의 최적 개발대안을 대한부동산신탁이 제시했다. [편집자註] ◇독자의뢰내용=서울서초구방배동858의35 일반주거지역에 1백1평을 보유하고 있다.가건물이 있었으나 최근임대기간이 끝나 뭔가 번듯한 건물을 지으려 가건물을 철거했다.
그러나 용도를 정하지 못해 고민이다.그냥 팔려고 해도 불경기로 팔리지 않고 어떻게든 수익성있는 활용방안을 강구하고 싶다.
◇주변여건=부지전면에 15m도로가 있고 지하철 총신대역(4호선)과 방배역(2호선)에서 걸어 각 10,15분 걸린다.앞으로지하철7호선이 개통되면 걸어서 5분거리에 내방역이 들어서 교통이 매우 좋아질 것으로 보이나 지상대중교통과 연계 가 어려워 주거인구를 제외한 유동인구는 거의 없는 편이다.
대상부지가 도로변이어서 상업시설.업무시설로의 개발이 기대되나이 땅은 완만한 경사지여서 주변에 이 시설의 수요가 거의 없는편이다. 또 걸어서 10분거리에 방배동 카페골목과 총신대입구역주변에 상권이 활성화 돼 있으나 이 땅 주변은 주택밀집지역으로주거기능위주로 발달됐을뿐 아니라 주변상권의 완충지역에 위치,상권의 활성화를 기대하기 어렵다.
◇개발방안=주변의 상권을 고려할때 단일 수요층을 노린 개발방향설정이 필요하다.즉 인접 방배동 카페골목의 직업여성 전용 원룸형 오피스텔을 도입하거나 독신직장인.신혼부부등을 위한 원룸.
투룸형 임대주택 개발도 가능하다.
반면 직업여성용 원룸형 오피스텔의 경우 수요층이 넓은데다 주변이 주택지여서 좋은 개발방향이 될 수 있다.다만 1층의 경우부지특성상 도로에 접해있어 상가분양시 경제적 이익이 크므로 근린생활시설이 유리할 것으로 보인다.
◇최적대안=원룸형 임대주택을 13~15평형 14가구로 개발하는 방법과 15~28평형 규모로 8가구를 넣는 방안이 있다.
큰 평형을배치할 경우 원룸형 수요층 대부분이 20~30대이기때문에 수요가 많지 않아 임대 어려움이 뒤따른다.따라서 작은 평형을 많이 배치해 지속적인 임대수익을 노리는 편이 유리하다.
건물규모는 지하1~5층으로 하되 건폐율 59.26%를 적용,▲지하1층 70.25평▲지상1층 75.05평▲2~3층 57.24평▲4층 47.08평▲5층 31.10평이며 연면적은 2백64.99평의 다세대주택이다.
지하는 주차장,지상1층은 근린생활시설,2~3층은 13.32평짜리 2가구와 15.3평 2가구를,4층은 10.5평 2가구와 11.77평 2가구,5층은 15.55평 2가구등 모두 14가구로 개발한다.
◇투자비및 수익성=평당건축비를 1백90만원으로 책정하면 순수건축비 5억3백만원에 설계비(평당 9만8천원),사업경비(건축비의 3%),제세공과금,부대설비비,금융비용등을 합쳐 5억8천2백만원이 투자된다.
임대료는 1층상가가 평당 3백80만원(보증금 30%.월세 70%),2층에서 5층까지 임대주택은 일률적으로 평당 3백50만원으로 계산,가구별 3천6백만~5천4백만원(전세기준)이 보장된다. 임대보증금(7억5천1백만원)만으로도 투자비(5억8천2백만원)를 거뜬히 건지고 1억6천9백만원이 남는 셈이며 임대보증금외에도 월세 3백99만원이 예상돼 연 4천7백88만원의 임대수익을 올릴 수 있다.
여기에 매년 5%정도의 임대료 인상을 감안하면 사업5년차에는임대보증금 상승분.월세누계.관리비수입.수입이자등에 제세공과금.
보험료.유지비.소득세등 지출분을 빼도 7억8천8백여만원의 순잉여가 발생한다.
땅만 평당 7백50만원에 팔 경우 순수입은 5억8천4백만원(매각대금 7억5천만원-예상양도세 1억6천6백만원)정도나 임대주택으로 개발해 5년 임대후 매각하면 양도소득세가 면제되고 예상건물가치 18억5천5백만원에 보증금 9억여원(5년 누계)을 빼면 9억5천여만원이 남기 때문에 개발의 효과를 얻을 수 있다.
◇컨설턴트:金在泰〈대한부동산신탁 컨설팅팀장.(567)5388〉